盘点“城市更新”思路

城市更新再度提速，不仅造福人民群众，房地产商也能从中获得更多商机。然而，众所周知，城市更新的周期长、资金需求大，对房企的资金能力提出了极高要求。自2021年以来，不少房企迫于现金流压力，纷纷退出城市更新项目。而今，各地重启城市更新规模，谁会成为主力？

1、政策调整，城市更新的参与门槛在放宽

城市更新曾经因为高额利润吸引房企争相入局，然而，2021年“63号文”发布以后，“城市更新”登上舞台，再加之近两年房企的资金承压，很多房企对城市更新项目望而生畏，城市更新也面临着参与规则的调整。

2、鼓励更多国企介入，城市更新更稳了

自2021年以来，许多城市更新项目进展放缓，有的房企更是直接减持或退出城市更新项目。期间，国央企纾困民企，接手了一部分项目。与此同时，各地在鼓励当地国企城投参与到城市更新的前期和后期开发。这里就不得不提一下各地城市更新模式的不同。截至目前，各地城市更新可大致分为政府主导、政府和市场合作、市场主导三种模式。

政府主导的模式，解决了前期资金问题，城市更新工作可能进展更快、更顺利。国企融资成本低，且烂尾风险也小。但也不得不承认，民企无论在内部管理还是外部事务处理上灵活性都更高，业内也有诸多成熟经验可供借鉴。因而，应该说，国企和民企做城市更新，各有各的优劣势。

3、向经营模式转变，房企可轻资产赚慢钱

过去，旧改意味着拆迁-建设-销售，这种简单的方式，其实依然是普通住宅的开发思路。2021年，住建部就提出，城市更新要由“开发模式”转向“经营模式”，由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整。要求城市更新要控制大规模拆除，不能大规模、成片、集中地拆除现有建筑；要控制大规模增建，要防止加剧城市交通、市政安全等环境承载压力。

新的要求下，城市更新的“生意经”也发生了变化。过去，旧改的逻辑仍然是滚动开发、赚快钱，而现阶段，城市更新正朝着“经营溢价、赚慢钱、轻资产”的模式转变。房企既可以是重资产模式运作，也可以轻资产模式参与。