北京新房市场“价格战”暗涌，业内称加快政策落地可减少观望

近两年来，保交付已成为各大房企的头号工作要务，并成为房企经营状况的一个重要体现。据住建部数据，截至2023年末，350万套保交付项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。

今年以来，房企在交付上更是下了大力气，有企业上半年的交付规模已与2023年全年持平。在保证交付的同时，提前交付、交房交证等也成为不少房企的常态化、标准化动作；更有房企在交付层面上“卷”了起来，主动提高交付质量，保证购房者利益，保交付工作成果突出。

不过，当前房地产销售仍处于修复之中，而大部分开发商的融资渠道不畅，不少房企在保交付层面上持续面临着资金压力；当流动性压力传导至供应商层面后，又在交付过程中不断衍生出新的卡点。保交付还有“深水区”需要趟过。

值得庆幸的是，房地产项目合理融资正在成为这场战役的关键一环。多家房企向记者透露，旗下有多个项目进入“白名单”，并获得了融资支持。截至今年5月中旬，商业银行审批通过的“白名单”项目贷款金额达9350亿元。

2024年，保交付仍是房地产行业的重头戏。为打好商品住房项目保交房攻坚战，监管层也表示将制定相关工作方案，其中重点之一即为充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持。业内也期待，保交付相关配套资金和政策能进一步落实。

全力推动保交付

2023年是交付大年，各大房企都集中力量推动“保交付”工作，并达成了一定的年度交付规模。

根据克而瑞统计，2023年，包括中海地产、绿城中国、龙湖集团、保利发展、融创中国、绿地控股等规模房企在内，多数百强房企都积极推进项目交付节奏，全年交付规模明显高于2021、2022两年的平均销售水平。

具体来看，碧桂园2023年全年累计交付房屋超60万套，交付面积约7162万平方米，其中151个批次、44521户实现“交付即办证”。融创2023年在全国101个城市实现279个项目归心交付，全年实现合计交付面积3587万平方米、近31万套。绿地2023年全年共实现交付面积2927万平方米、约28万套。

进入2024年，房企对交付工作仍保持高度重视。在今年6月的管理会议上，碧桂园集团董事局主席杨惠妍再次强调了保交房的重要性，并表示今年的交付任务非常艰巨。集团总裁莫斌也表示，“一定要牢记保交房是我们的政治底线，要穷尽一切力量保交房”。

多家房企在今年的交付上已取得了不错的成绩。绿地控股在2024年设定的交付目标为2000万平方米，今年前5个月，已完成全口径交付面积500万平方米，6月份将再交付超过200万平方米，交付进度近半；旭辉则在前5个月实现31城、42个项目、超1.9万套新房的交付；新城控股在今年1-5月累计交付也超4万套；金地华东在上半年交付已超万套，逼近2023年全年的交付规模……

其中还有房企推动提前交付。美的置业在2024年1-5月共交付15692万，提前交付占比43%，其中无锡云开项目截至5月底的收楼率约96%，交付满意度74%，超过行业平均水平。据亿翰智库统计，2023年时，包括中海、华发、龙湖等在内的多家企业的提前交付率已在20%以上。

如今，保交付工作启动近两年，房企不只是要保证项目按期交付给业主，越来越多房企将交付品质放在了更重要的位置上。

有负责项目首次交付的房企内部人士向记者透露，公司内部非常重视交付，过去还出现过交付纠纷，但2023年至今新交付的项目都未出现过类似的问题。

上述内部人士表示，目前现在头部开发商在交付上问题都不大，甚至会主动给出一些销售时期没承诺的提升，“我们公司基本上所有交付项目都会主动做地库升级，例如星空顶等”。美的置业合肥一项目即对归家动线进行了全面升级，增加了玻璃雨棚和墙面装饰幕墙，在地下车库做哑光环氧地坪等。

亿翰智库研究总监于小雨向记者表示，房企如期乃至提前交付的背后，是企业自身在交付方面的较强的主观性。近两年交付的重要性直线上升，企业的交付体系也日趋完善，提前交付等现象是企业“卷”交付的外在表现之一。这对于购房者而言，意味着企业“靠谱、安全”。

全力保交付，实际上也正是对购房者担忧的有效回应。有身在武汉的购房者就向记者坦言，现阶段还是不敢买期房，都想买现房，“武汉的房产烂尾楼太多了”。中指研究院企业研究总监刘水也提及，交付力的提升可增强企业信誉，强化品牌形象，赢得更多购房者的信赖。

期待政策进一步落地

尽管交付成绩斐然，房企面临的压力也不可忽视。不少房企在今年的交付规模有所下降，例如旭辉2023年总计交付11.8万套，今年这一指标约为7.8万套；世茂集团在过去两年里平均每年交付规模在10万套，今年则大约5万“517”楼市新政已满月，北京楼市怎么样了？

第一财经采访了解到，近一个月来，北京二手房市场预期回升，购房者入市节奏加快；反观新房市场，虽然部分项目到访量增加，但网签数据并无明显改善，购房者观望情绪较重，各大楼盘仍在“卷价格”。

近日，“中建系”旗下多个在京楼盘受到关注，原因皆是因为“降价”。有项目日前悄然开盘，在售均价较指导价大幅降低；有项目还在蓄客阶段，但放出大力度特价房营销。不仅是中建，在北京南城，房企通过降价冲销量的案例屡见不鲜。

多位业内人士表示，当前房地产市场调整压力仍在，仍需核心城市回暖带动，提振市场信心。因此，北京可加快跟进落实5.17新政，降低首付比例、降低房贷利率，若能参考上海落实首套首付比例20%、房贷利率最低3.5%等政策，将极大地提振市场信心，促进市场交易回升。

房企“卷价格”冲销量

在四大一线城市中，北京是较为特殊的一个，截至目前，仅北京还未落实降首付、利率等楼市政策。因此，当地新房市场也出现了一些特殊案例，比如楼盘大幅降价营销。

近日，中建旗下一楼盘引发北京购房者关注。上周末，中建壹品·花香壹号在尚未正式开盘之际，传出特价房吹风价——个别房源最低售价4.9万元/平方米，大大低于项目市场指导价7.2万/平方米。

据中介此前放出的价格，该项目88～102平方米的户型，都有均价4.9万/平方米的特价房，其中88平方米户型总价439万～505万；单价4.9万～5.7万/平方米；102平方米户型总价499万～580万，单价4.9万～5.68万/平方米，120、135平方米的户型则没有均价四万开头的房源。

上述价格一经传出，引发市场“震动”，虽然最低优惠的房源，均为一层或者顶层的特价房，但与官方指导价、周边在售项目均价相比，价格都出现大幅折让。该项目附近的楼盘招商臻园项目，指导价同样为7.2万元/平方米，但其目前网签均价约6.5万元/平方米。

因价格太过“吸引眼球”，花香壹号上述营销方式很快便被“叫停”。6月18日，记者致电花香壹号售楼处，项目置业顾问表示，目前项目还没有正式开盘，仍处于蓄客阶段，后续正式售价也还在等通知。“前两天确实有过特价房，但现在没有那个价格了。”

花香壹号是中建壹品在丰台开发的首个地产项目，且上市节奏十分迅速，拿地几个月预售证便获批。

今年1月，北京首场土拍中，中建壹品以22.3亿元底价，摘得丰台羊坊村041地块，成交楼面价约3.93万元/平方米，指导价7.2万/平方米，与附近的项目招商臻园销售指导价相当。1月份拿地后，4月份花香壹号生活美学馆便对外开放，5月份项目拿到了预售证。

如今经过“特价房”营销事件后，花香壹号还在等待最终敲定价格。“目前价格问题还在调整中，项目指导价是七万二，后续售价肯定要比七万二低。”上述置业顾问表示。

不仅是该项目，今年以来，房企为在京加快销售，项目开盘价低于指导价已经是市场常态。中建旗下另一项目中建·和颂九里，日前也拿到了预售证，9栋楼共572套房源全部取证。从售价看，大瓦窑板块期房预售指导价8.3万元/平米，而该项目在售均价7.5万元/平米，还有六万开头的特价房。

据该中介发来的特价房价目表，中建·和颂九里刚开盘便大力促销，有特价房备案总价859万元，“618”新房节一口价738万元，相当于直降121万元，优惠后单价6.56万/平方米；还有房源备案总价1030万元，现一口总价918万元，直降了112万元，优惠后单价6.80万/平方米。

中建·和颂九里地块，同样来自年初的土拍。1月4日，中建信和（中建五局）摇中丰台区卢沟桥街道大瓦窑新村项目二期DWY-L42地块，成交价38.525亿元，住宅楼面价约5.54万元/平方米。当天同时出让的，还有京能置业38.41亿摇中的一宗地，楼面价约4.25万/平方米。

6月18日，负责分销的中介告诉记者，上述两个项目都在丰台大瓦窑地铁口附近，但两个项目打法不同。“中建方面有营销压力、保本卖就可以，所以整体上市节奏比较快，京能方面在附近地块不多，要走长线操作法，目前还没下预售证，后续价格端卷不过的话，只能卷装修标准和品质。”

市场期待政策落地

从今年整体情况看，北京楼市仍在盘整修复中。

6月18日，北京市统计局公布官方数据，2024年1～5月，北京全市新建商品房销售面积373.8万平方米，同比下降13.5%。其中，住宅销售面积262.7万平方米，同比下降16.3%。

整体销量同比下降一成多的同时，价格端也在盘整。国家统计局最新发布数据显示，2024年5月，北京新房环比下降1.1%，同比下降1.8%；二手房价格环比下跌1.2%，同比下跌8.6%。

在业内人士看来，北京5月楼市价格下滑的现象，是新房、二手房共同作用的结果——二手房价格的下行，引发了新房市场的连锁反应，楼盘降价是其中的表现之一。

合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，当下的北京楼市，新房和二手房客户是相互流动的，一旦二手房呈现出高性价比，势必会影响到新房成交。最近这几个月，北京新房成交量基本保持在每个月两三千套，不及去年同期的成交水平，新房很多购买客户，其实都被分流到了二手房市场。

据北京住建委数据，5月北京二手房住宅网签13383套，环比4月上涨0.2%，同比上涨3.1%。常态看，1.3万套是北京二手房市场的中等水平，但在特殊时期，成交量止跌转涨具有一定信号意义。

“北京二手房市场成交量还是不错的，基本上每个月能保持一万两三千套的签约量，而成交的核心是，小业主在以价换量。”郭毅表示，北京二手房价在经历明显的整体下行后，已呈现出一个超高性价比状态。

郭毅认为，在这种情况下，新房市场的开发商能采取的手段，一方面是提高产品品质，近期市场出现了很多送阳台、送平台、提高得房率等案例；另一方面，开发商也在提高室内精装标准和配置。但如果经过上述自我调整，还是没办法实现很好的成交量，那只能在价格上去做下调。

克而瑞也表示，从去年开始，房企就已经走上产品内卷的道路，新房赠送面积增加与装修标准的提升让新房品质有了质的飞跃，但从实际成交转化效果来看，也在逐步减弱。北京“430”新政发布后，五一假期尽管部分项目表现抢眼，但不足以扭转整体市场的现状。

目前，北京还未落实降利率、降首付等楼市新政，这也是不少购房者选择继续观望的原因。

北京现行的首付比例政策执行于去年。2023年底时，北京曾优化个人住房贷款政策，不再区分普通住宅和非普通住宅，购买商品房首套首付比例均为30%，二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%，贷款最长年限30年。

贷款利率方面，此前如果购买北京首套房，城六区内住房为当期LPR+10个基点即4.05%；城六区外住房为当期LPR即3.95%。对于二套房贷，如果购买城六区内住房，为当期LPR+60个基点即4.55%；如果购买城六区外住房，为当期LPR+55个基点即4.5%。

无论是首付比例还是贷款利率，北京相关标准均处于高位，这使得业内对政策调整预期较强。北京对购房资质的审核政策同样较为严格，外地购房者需要连续60个月社保/个税，限购政策全国最严。

郭毅认为，目前北京可使用的政策工具还很多，不管是结合央行517政策进一步降首付，还是更受关注的降利率，对买房人判断未来政策趋势、刚需家庭降低购房成本，都有非常关键的作用。“当下很多购房者在市场上看房选房，但没有真正去认购，核心就是在等利率政策调整。”

从另一方面讲，在限购、限贷、限售、限价等政策均有调整空间的情况下，北京还能表现出相对平稳的成交水平，意味着这个市场大的购买力基底仍然厚实。“从未来政策导向看，北京依然是要保持平稳，基于新房二手房市场的价格变动，后续还是应该把政策拿出来，推动市场平稳发展。”

中指研究院市场研究总监陈文静也表示，北京若能落实首套首付比例20%、房贷利率最低3.5%等政策，将极大提振市场信心，促进市场交易回升。除信贷政策之外，北京仍有多个可优化方向，比如降低非京籍社保/个税年限要求，5年社保/个税改为3年，郊区社保/个税年限进一步降低；针对特定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额；进一步提高公积金贷款额度等。

套；正荣也表示，2023年是项目建设费用去年是最高峰，今年的交付量将有所减少。但交付总量的些许减少并不意味着交付压力的降低，事实上，不少房企面临的交付规模仍是天量，相应的资金难题依旧是压在许多房企头顶上的大山。

有房企披露今年整体的建安成本预计超300亿元，但2023年底时的在手资金不足150亿元；当然这期间有来自销售回款的补充，但目前整体房企销售规模同比去年减少约4成。资金压力由此可见一斑。

今年1月份，为推动保交付，支持房地产项目的合理融资需求，住房城乡建设部、金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，建立城市房地产融资协调机制，以“一项目一方案”精准支持房地产项目合理融资需求。

5月中旬的国务院吹风会上披露，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，同期，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

多家房企也获得了该政策的支持。截至6月17日，旭辉在全国有68个项目入围“白名单”，36个项目已获融资支持；绿地也有18个“白名单”项目融资申请获得银行批复，总批复金额37.98亿元，其中主要为新增融资；新城控股有100多个项目申报了“白名单”，通过率过半，新增的提款加上展期的额度一起超过10亿元等。

不过，记者从多家房企内部人士处了解到，目前“白名单”融资落地上仍有些许卡点。某华东房企内部人士透露，不少项目由于没有新的抵押物等原因，无法获得新增融资，更多的“白名单”融资最终多以展期、降息、调整还款节点、置换等形式落地。

另有一出险房企内部人士表示，若“白名单”放款银行与前期开发贷银行不是同一家，则放款银行出于资金安全性的考虑，会要求“后贷先还”，也即项目有了资金回流后，要优先予以偿还。这就会与开发贷银行之间形成不同意见。

此外，当流动性压力由开发商传导至下游企业后，交付过程又衍生出新的卡点。

某出险房企人士向记者透露，有项目原由合作方操盘工程，因合作方出险躺平，总承包与各分包单位陷入劳务纠纷导致项目进度一度停滞；另有项目因供应商陷入经营困境，出现相关材料及施工人员无法到位，导致施工进度严重滞后等多重问题。

此前亦有某华南房企人士提及，有的供应商暴雷，项目只能半路进行更换；有的则出于经营风险的考量，提高合作门槛，可能会大幅提高预付款要求，“这也会对开发商形成比较大的资金负担”。

在保交付进入攻坚时刻的当下，监管层在持续努力推动项目按时保质交付，关键举措之一就是充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持；同时，金融机构也要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”，加快贷款审批和发放，支持项目建设交付。

刘水也建议，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业自主协商，积极支持存量贷款展期、调整还款安排等，缓解房地产企业偿债压力，稳定房企经营。

此外，刘水认为应进一步完善“白名单”制度，使更多项目进入白名单，金融机构加快放款速度，使审批的贷款资金尽快落实到项目，同时抓紧推动后续批次“白名单”项目融资落地，持续对房地产项目融资给予支持。