示范房企再迎利好，新城控股双轮驱动优势凸显

8月30日，新城控股（601155.SH）发布2022年中期业绩，今年上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.1亿元，扣非归母净利润25.62亿元。

新城控股董事长王晓松在2022年中报业绩说明会表示，公司将一如既往地专注于地产开发与商业运营管理的核心业务，践行“双轮驱动”的公司战略，把“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”贯彻到经营动作和管理思路之中，在行业新格局中走高质量、可持续、稳健发展之路。

在发布中报后不久，作为示范房企，新城控股再次迎来了融资利好。9月5日，新城控股发布2022年度第二期中期票据募集说明书，拟发行10亿元中票。

上半年已成功发行一笔中票

公告显示，本期中票计划发行不超过10亿元，发行期限为3年，票面利率询价区间为3.00％-4.30％，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级。该笔中票计划于2022年9月8日-9月9日簿记发行，将由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增”）提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

据了解，中期票据具有发行量大、期限长的特点，是房企在银行间债券市场发行的重要债务融资工具。中债增作为担保方，能够有效提高债券信用水平，帮助民营房企顺利发债融资。

此前，有监管部门指示中债增对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及六家示范房企，新城控股是其中之一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此举是为了增加投资者信心、降低债券风险、加快房企融资的重要举措，也体现了非常清晰的导向。针对此类优质房企落实新的政策，也说明相关部门关注其发展，也希望示范房企真正在债券融资方面顺畅，是稳定房地产的一项重要工作。

事实上，早在5月30日，新城控股已成功发行10亿中票，是银行间首单房企信用风险缓释凭证。凭借双轮驱动战略优势和稳定安全的财务基本面，新城控股获得了监管机构和资本市场的认可。

商业运营总收入增长20%

作为示范房企，“住宅+商业”双轮驱动的战略为新城控股的稳健经营带来了双重保障。这一点，从新城控股刚刚交出的半年报成绩单即可看出。

在地产开发业务上，半年报显示，新城控股今年上半年实现合同销售金额651.6亿元，销售面积约657.2万平方米，另外已售未结转面积达到3468.92万平方米。

王晓松介绍，截至上半年，公司在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米，其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.46%。长三角以外的三四线区域项目以综合体为主，有较强的市场竞争力。

“保交付”是新城控股运营管理的重中之重。根据半年报披露，公司下半年计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。

开发业务是新城控股区域深耕的压舱石，商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流。上半年，新城控股实现商业运营总收入约47.18亿元，同比增长19.8%，经营情况稳步回暖；下半年新城控股将持续促活广场经营，力争实现105亿元的全年商业运营总收入目标。

根据公司半年报披露，1-6月商管毛利占公司毛利比重达34.14%、毛利率72.22%。“相信随着行业的修复和公司长期稳健发展，该部分估值将得以体现。”王晓松说。

“面对疫情的挑战，过去两年仍有近70座吾悦广场如期精彩开业，并完成年度目标，这是新城商业运营管理核心竞争力的最好答卷。”管理层表示。

全年公开债务126亿，已偿还103亿

在有着较多不确定因素的大环境中，以底线思维保证财务安全是新城控股给出的确定答案。

王晓松表示，公司提升资金使用效率，降低财务杠杆，追求高质量回笼资金，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。

2022年6月末，新城控股整体平均融资成本6.50%，较2021年6月末逆势下降10个bp、较2021年12月末逆势下降7个bp。除了两笔中票的发行，新城控股成功完成1亿美元境外债发行，是4月份以来第一笔民企地产境外新发。

新城控股也获得各大银行给予的集团授信，总额度合计为1084亿元，其中公司及子公司已使用授信280亿元。

新城控股董事兼总裁梁志诚表示，公司持有116座重资产吾悦广场，截至2022年6月30日，有近80座吾悦广场未进行经营性物业贷和资产证券化融资。1-8月，台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右。经营性物业贷债务久期约8-10年，融资成本约6-8%，符合公司优化债务结构的长期规划。

一方面是顺畅的融资渠道，另一方面是偿债的实力。2022年新城控股公开市场债务到期126亿元，1-8月已到期偿还或提前偿还103亿元。

上半年，新城控股还宣布以集中竞价交易方式回购股份，回购资金总额计划不低于1亿元、不高于2亿元。截至8月末，已累计回购支付金额4934万元。另外，新城控股股东的家族信托基金7月末通过二级市场增持公司母公司新城发展股份401万股，耗资约1100万港元。“公司对未来发展充满信心。”王晓松说。