杭州10月二手房成交2600多套 成交冰封创下“七连跌”

杭州二手房市场似乎进入了“成交冰封期”。

2637套，这是杭州10月二手房成交数据的定格，今年的二手房“七连跌”已经是板上钉钉了。

回看总成交量，今年1-10月，杭州二手房成交量为71262套。2021年仅剩下不到两个月，要达到去年10.2万套的成交总量，似乎已经不太可能。

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10月二手房成交TOP10榜单，与8月近似，商业项目占比一半。而这也是8.5新政后，二手房市场出现的一些微妙变化。

显然，8.5新政刷掉了一部分人的房票，使得住宅市场进一步被挤压，其中部分需求涌进商业项目，其中包括过渡性居住需求，很多暂时没有购房资格，又想要购房扎根这座城市的年轻人，选择了这种曲线的方式；再有是没有房票但手上有闲钱，苦于投资渠道太窄，也会将商业公寓作为投资目标，期望实现稳定租金收益；此外很多改善家庭因为摇号难，也选择商业项目作为“分巢”。

只是，当下的商业项目也是带着“镣铐”。此前的“最小面积不小于300方”限制，如今又要调整为“不小于1200方”，这意味着火爆了2年的大平层，也要开始逐渐销声匿迹了。

而市场上仅剩的小面积段公寓，尤其是地段核心，产品优秀的公寓更是凤毛麟角，这促成了市面上少数产品的热销，祥生中心、傲璇城公寓等，都在此列。

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从数据看，二手房逐渐从成交量下降演变到了量价齐跌。目前二手房挂牌量约为15.7万套，其中近期降价的房源约有3万套，占比约20%。相比其中涨价的约1万套房源，降价房源足足多了3倍。

很多前期的投资客，在市场行情趋冷的情况下，开始考虑让利降价。此前，我们曾经提到，未来科技城的西溪公馆，出现了低价成交的情况，成交均价跌至3.75万元/㎡左右，与挂牌价的5.5万/㎡相去甚远。

一方面当然是二手房市场冷却，房东心态松动的的原因，另一方面西溪公馆此前头顶光环，如今降价也属于合理回归，而且因为不满5年，二手房交易需要交高额的增值税，是无法回避的购房成本。

另外，巨量的挂牌房源，也导致了激烈的竞争环境，有人吐槽西溪公馆大量挂牌，交付半年挂出来200多套。显然，投资客都在赶着下车。

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即便如此，还是有不少房东看好后面的行情。

一方面救市信号显著，从央行到地方政府，都拿出了相应的政策；从城市看，哈尔滨已出台“哈十六条”，广州要求“放款加速”，全国各地楼市已经开启“防范过冷“模式；

从金融端看，央行已连续两次会议提到房地产，且罕见地提出“两维护”，全国范围内放宽房贷限制，利率也有望下调；

从行业端看，中房协已组织房企在京座谈，听取一线意见……

另一方面，杭州不断涌入的人口，也成了杭州楼市持续上扬的坚实依托。2019年杭州顺利跨入千万人口城市行列，近两年，人口数据还在继续增加。预计2035年，杭州常住人口规模将达到1500万。这些都是潜在的楼市购买力。

再有，目前杭州利率下降趋势已经显现，已有银行将利率调整到首套5.9%，二套6.0%。整个楼市行情依然呈现周期性波动，而楼市持续上扬似乎是不变的结局。