仲量联行重磅发布《中国房地产开发企业ESG表现》报告
2023年2月28日，上海——随着国际投资者对中国资本市场参与度的提高，同时在国家“碳中和、碳达峰”的目标驱动下，中国房地产行业由过去“价升量增”的高速发展阶段转向平稳发展新周期，环境、社会和治理（ESG）概念也随之越来越受市场关注，高质量可持续发展亦成为房企关注重点。在此背景下，仲量联行重磅发布《中国房地产开发企业ESG表现》报告，报告指出国内开发企业在ESG领域已取得长足发展，同时未来发展空间巨大，值得市场参与者持续关注并尽早纳入公司战略议程。
国内开发企业ESG实践取得明显进步
报告以全部31家获得明晟（MSCI）评级的内地房地产开发企业为分析样本，整合了中国房地产行业的整体ESG表现，旨在为开发企业以及投资者提供参考，了解自身行业的ESG进程以及同行业标杆，促进发展。
报告指出，虽然国内ESG市场仍处于起步阶段，但中国房地产开发行业MSCI ESG评级整体呈跃升态势，体现了房地产企业在ESG领域取得明显且长足进步。部分内地房企已经达到全球行业平均水平（BB，BBB，A级），此比例由2018年的26%大幅上升至2021年的68%；落后行业水平 （B，CCC级）由2018年的74%降低至2021年的32%。这体现了ESG理念逐渐被房地产开发企业广泛接纳，ESG管理的关注度和管理水平不断提高。
此外，相较于在内地上市的房地产开发企业，在中国香港上市的房地产开发企业ESG信息披露分数普遍较高，差异的主要原因与监管要求的差别有密切关系。中国香港ESG体系较为成熟，香港联交所环境、社会及管治报告指引》强制要求上市企业必须进行ESG信息披露。目前内地已积极开展完善披露ESG信息系统的工作，目标在2025年形成强制性环境信息披露制度，并加入到上市企业申报规则中。由此可见，内地上市公司日后将面对更规范的披露要求，内地房企披露情况也会随之改善。
仲量联行大中华区评估咨询服务部大湾区拓展总监陈曼艺认为：”虽然国内房地产开发企业整体的ESG发展水平尚处于早期阶段，但随着ESG体系进入发展加速期，以及更多相关法律法规的出台，房企预计将加快推进ESG发展战略目标。从各房企的ESG现状来看，龙头房企拥有更多的资源和技术投入到ESG各范畴，亦已构建较完善的治理架构，因而ESG进程较领先。随着A股全面注册制正式落地实施，上市公司信息披露质量将进一步受到重视，ESG信息披露将成为引导上市公司践行ESG理念、落实ESG要求的主要抓手。“
环境、社会、治理三方面平衡发展
从历年评级变化情况来看，上市公司的评级会随ESG表现波动。由于ESG评级的最终得分会基于行业整体情况进行调整，因此若公司仅仅维持原有的管理水平，可能会因为同业的进步而被调低评级，所以房企应该积极驱动ESG转型，以展示可持续发展的能力。
企业应根据自身需要，平衡环境、社会和治理三方面的发展。然而，在每个范畴内，行业差异性会主要体现在议题和权重的不同，反映该议题在特定行业的重要性，值得企业和投资者等市场参与者了解并持续关注，以便更有针对性和高效地设定ESG战略目标。
环境范畴
主要议题包括绿色建筑、碳排放、废弃物管理、天然资源和水资源的利用等。其中绿色建筑在房企ESG表现中担当重要角色。在仲量联行研究的房企样本中，约70%企业至少有一栋物业获得绿色建筑认证，而获绿色认证建筑面积比例越高，其MSCI环境范畴得分普遍也会随之提升。
此外，综观房地产开发产业链全过程，绿色发展依赖于创新绿色的技术应用推动企业数字化转型，如BIM技术, 能源管控监测系统平台等。行业领军者正积极推动智能建造的发展，通过科技创新来打造低碳低能耗的新优势，以期在ESG浪潮中脱颖而出，提升核心竞争力。
社会范畴
房企的社会表现也不容忽视，可从产品质量、劳工健康、安全管理系统等方面进行考量。调研发现，内地房企的表现普遍低于国际平均水平。 从企业发布的ESG报告可以看出，房企越发严格管理建筑产品质量，积极制定全建设周期的质量管理制度。对房企而言，“欠标准、缺体系、难把控”是传统上质量控制的痛点。不过随着物联网、大数据等技术的加速应用，智慧工地平台也逐渐成为房企实现安全生产管理的突破口。
此外，参与脱贫攻坚、乡村振兴，并以此作为企业践行社会责任的路径，也是企业社会范畴评级考量的重点。房企在乡村振兴中的中、长期投入，能够激活内生动力的扶贫是实现长效乡村振兴的机制，更是当代房企应该关注的重点。
治理范畴
房企的内部管理制度亦对企业的可持续发展以及ESG表现有深远的影响，而公司治理的表现从董事会成员多元化、合规经营、廉洁建设、可持续发展管理、风险控制等多范畴呈现。仲量联行的研究显示，在董事会架构多元化方面，房企董事会男女比例不均，普遍女性占比不足MSCI 30%的标准。房企可结合自身的业务模式和发展规划，从多方面对董事会成员相关背景进行综合考虑。
由于ESG管理涉及的内容多样且复杂，更需要跨部门合作，因此完善管理架构是实践的重要一环。随着企业逐步了解到董事会在ESG转型中的关键作用，房企也纷纷以董事会为领导核心，陆续设置了ESG治理和风险管理架构，确保内部监控及风险管理的有效性。
仲量联行大中华区评估咨询服务部资深董事韩晶表示：“ESG表现的提升并非一蹴而就，发展需要长期的投入，落后房企需要经营理念的转变和长期投入，可以选择在关键议题重点发力，完善ESG管理架构，制订ESG方针并严格落实实施，高效地提升企业ESG表现，实现弯道超车。例如，绿色建筑、节能减碳、产品质量、安全管理、董事会多元化等均为房企值得关注的重点领域。房企也可以积极探索数字化、智能化等科技手段的智慧应用，提升工作效能与管控流程，更有利于提高竞争力，实现高质量转型发展。”进入2月之后，各大城市租房市场迎来了以换房白领、新就业大学生租住需求为主的“新年小阳春”。
近日，自如研究院通过一项面对全国城市职场人居住态度与租住选择的调研发现，越来越多的职场人开始借助租房生活独有的灵活度来实现“通勤幸福”。调研显示，8成职场人认为“租房将会是一个长期状态，租房也不能将就，预算很灵活、只要离公司近一点、品质高一点”。
通勤短、品质高、麻烦少，当代职场人如何定义租住幸福感
自如研究院通过调研发现，通勤时间的长短、房子品质的高低、有无专人解决问题已经成为影响职场人租房幸福感的最重要因素。
自如研究院的调研对象之一，豁然（化名），是一位居住在北京惠新西街区域的典型“90后互联网大厂人”，豁然表示“省掉大量的通勤时间可以让工作和生活状态更加积极，虽然工作累，但路上不累，回家之后就能放松下来。但又不能离公司太近，要保持一定距离，工作和生活还是要分开”。
一如豁然分享的观点，在通勤方面实现“租得离公司越近越好、工作与生活越远越好”已然成为大多数职场人的理想状态。数据显示，近6成职场人因为“离公司近”选择了当前租住房源，换房原因中“换到离公司近一点”占据了近5成，同时又有半数职场人表示“希望工作与生活分开，会慎重考虑和同事合租”。
在品质要求方面，调研发现，时下职场人呈现出“租住品质选择73现象”。调研结果显示，相比于与他人合租、自己动手解决水电维修等问题、自己做定期保洁、找个人房东房源，70%的职场人会更愿意自己住或者与情侣同住、沟通租房平台管家解决问题、购买专业保洁等生活服务、选择专业长租机构房源。
免押金、有折扣、服务好，“大厂人”青睐专业化长租机构房源
值得一提的是，职场人对于通勤、房屋品质、生活服务的偏好，同样也对城市租房市场产生了更多维度的“冷热”差异。
在区域分布上，以北京为例，自如研究院数据显示，今年以来职场人热门租住地Top5分别是望京、牡丹园、西北旺、西二旗、回龙观，这些地区一方面均是科技、互联网、金融等核心产业、企业集聚地带，另一方面这些地区也均是北京地铁10号线北侧、13号线东西侧等重要通勤环线周边，加之周边高校林立、综合商业体众多，集合了通勤方便、配套齐全、生活便利等多种优势。
在租房方式上，以自如为代表的品质化、专业化长租机构也受到了职场人的普遍青睐。数据显示，自1月底复工开始，北京、上海等全国重点10城长租市场租客成交量快速回升，节后一周较节前环比增长140%，对比2019年同期数据来看，今年节后租客成交量增长11%，基本恢复并超过疫情前水平。虽然增加了不少热门办公地点的房源供给，但长租机构的优质好房仍“一房难求”。自如管家小崔表示：“最近很多客户都会直接线上签约，很多也是最多看一套房差不多就签了，房子出租得很快。”
大部分职场人的心态也如豁然所说，她选择租住当前房源的原因“并没有什么特殊”，“首先这里离我上班的地方很近，不到半小时；其次，自如的房子装修比较好，刚好符合我的审美，更重要的是，出了问题也可以随时找管家，还有定期保洁服务，对于在大城市工作的年轻人来说，非常方便。”
面对每年三月份的职场人租房旺季，以自如为代表的长租机构，不仅对大量房源进行了设计升级，增加优质好房供给。同时也加强了对职场人租房的支持力度，提供如免押金租房、服务费折扣、免费换租等实际租房支持。据了解，自如与企业之间合作为其员工提供优惠租房服务的“企悦会”项目迄今也已开展8年，已与包括字节跳动、美团、华为、阿里、百度等互联网大厂在内的上万家企业参与合作，服务近90万企业员工。
业内人士表示，当前职场人的租住幸福感，已经从简单的“租金便宜、东西齐全”等，升级到了“通过租房实现工作与生活的平衡”。长租机构也在根据职场人的居住特点提供更有针对性的租房产品与服务，切实有效提升了职场人租住幸福感。作为城市未来的建设者，也希望越来越多的企业能够共同为新市民、年轻人幸福安居贡献力量。
