刚需地块吸引力低？深圳第三轮土拍平淡收场，深铁贡献近6成出让金｜鏖战“两集中”
9月28日，深圳进行了年内第三批次集中供地。对比前两次的热闹，这次土拍的结果稍显“秋意”。
据了解，本次土拍深圳共出让7宗地块，总起拍价117.97亿元，成交用地面积约47.3公顷，总成交价约106.38亿元。其中4宗地块底价成交，1宗流拍，2宗地块达到最高溢价率15%。
此外，据《华夏时报》记者统计，深圳今年前三批集中供地共推出31宗地块，流拍3宗，总成交金额为639亿元。而第三批集中供地是深圳今年以来供地数量和成交总金额最少的一次，同时也是花费时间最少的，仅仅70分钟就结束了这场土拍。
对此，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿在9月28日接受《华夏时报》记者采访时表示，本次土拍与今年前两次比较，一是地块数量少于前两次，二是位置主要为外围区域，无特别热点区域的地块。政府目前供地节奏谨慎，也反映出市场土地需求端不乐观。从拿地房企看，本次拿地的均为国资背景，这个和前两次的情况也较为类似。市场两大难点：资金紧张与信心不足依然延续，大部分民企对投资仍然非常谨慎。部分房企处于观望状态，可能在等待市场积极信号与今年第四次土拍机会。
热度回落
与今年前两次土拍相比，深圳第三批次集中供地的热度回落不少。本次共出让7宗宅地，最终1宗流拍，成交了6宗。其中，4宗地块底价成交，2宗被拍至最高限价，平均溢价率4.98%。而深圳今年前两次土拍的溢价率分别约为15%和9.3%。
对此，国家高端智库研究员宋丁在9月28日接受《华夏时报》记者采访时表示，深圳今年第三次土拍受到整体大环境的影响，目前房地产市场还是处在相对低潮的通道里面，还没有完全走出来。
乐有家研究中心数据显示，深圳8月一手住宅累计网签2616套，环比涨跌幅-21.13%，同比涨跌幅-55.55%，均价6.20万元/㎡；而在二手住宅方面，累计过户2000套，环比涨跌幅-1.77%，同比涨跌幅-2.10%。乐有家研究中心还特别指出，疫情影响下，深圳、惠州等城市9月的楼市表现估计平平。
虽然在前不久的9月21日，位于深圳蛇口太子湾片区的招商玺家园开盘，推出604套起步价为1244万元/套的房源，当天就售罄，成为深圳今年诞生的第二个“日光盘”。但是，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，“这只是个案，不能代表整体楼市的去化率。目前深圳的新盘去化率只有50%左右，甚至不乏去化率为个位数的项目。在龙岗、坪山等一些外围区域，打折促销仍是主旋律，甚至还有‘零首付’营销，所以，招商玺家园热销在深圳并不具有代表性。”
据记者了解，目前深圳有多个新盘推出了促销活动。其中，深圳龙华房产中介张丽（化名）9月28日向《华夏时报》记者介绍，目前深圳坂田杨美地铁口只需要20万的定金就可以“上车（买房）”，剩下的由开发商免息首付垫资，最多可垫资130万元。
“不过两年之内需要分期付清付款，然后剩下的购房款则需要做贷款。”该中介说道。
而中指研究院深圳分院研究总监童晓玲在9月28日向《华夏时报》记者指出，本次土拍出让的地块，涵盖宝安区1宗、龙华区2宗、光明区1宗、坪山区3宗，主要集中在深圳非中心区域核心地段，整体定价不高，主要面向刚需和保障群体。
“本批次继续坚持房地联动，明确普通商品住房的最高销售限价，合理引导市场预期。”童晓玲说道。
深圳土地公共属性增强
尽管土地市场低迷，但供地制度仍旧在坚持。
李宇嘉在9月28日向《华夏时报》记者表示，本次土拍继续沿用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，初始建设公共住房、竞价达到地价最高溢价后竞建设保障性租赁住房。同时，还继续沿用“90/70”政策，纠偏当前大户型商品房供应较多，匹配满足刚性需求，适度改善的需求端现状。此外，部分地块全部用做安居房用地，满足人才及新市民住房需求。
记者了解到，本次土拍共有2宗地均达到最高溢价15%，其中宝安区A208-0991宗地通过竞建设企业自持的保障性租赁住房建筑面积确定竞得人，龙华区A922-0824宗地在竞建设企业自持的保障性租赁住房建筑面积达到上限后通过摇号确定竞得人。
深圳市规划和自然资源局也指出，本批次用地结合片区特点进一步优化公共住房类型，与前两批次居住用地相比，初始建设的公共住房类型除保障性租赁住房、公共租赁住房外，还增加了安居型商品房，其中龙华区A922-0824宗地整宗地建设安居型商品房。
据《华夏时报》记者了解，本批次居住用地建成后，可实现供给公共住房建筑面积约39.05万平方米，其中：安居型商品房约34.3万平方米、保障性租赁住房约2.73万平方米、公共租赁住房约2.02万平方米。
在李宇嘉看来，这既满足了二次房改要求的公共住房规模，又适当调整这一比例，再加上达到保租房自持高限后摇号，以及增加安居房这个公共住房品种的规模，这些都是给开发商让利。
深圳地铁贡献超60亿元
从拿地主体来看，本批次拿地依然以国家队为主。其中，深铁集团收获3宗，招商、华润、坂腾各收获一宗。除坂腾为本地民企外，其他均为国企。
在宋丁看来，现在民企仍在处理债务问题，还没有走出困境，没有心思和能力去拿地。
据《华夏时报》记者了解，深铁集团此次分别以底价11亿元、32.92亿元、16.46亿元斩获坪山区石井街道G13305-0046地块、坑梓街道G14306-8011地块和坑梓街道G14306-8012地块，共贡献了60.38亿元的土地出让金。
对此，李宇嘉分析称，深铁拿地增加，一方面与地块有关，此次有地块是上盖综合开发。近期广州地铁、杭州地铁等都有大规模拿地的案例。去年11月，深圳第三批集中供地中，深圳地铁以178.51亿元总价拿下5宗地块。
“地铁越来越成为地方土地市场的生力军。一方面，区域综合开发逐渐成为土地出让的重点；另一方面，热点城市地铁进入大规模开发阶段，房地产给地铁建设输血，已经成为地铁开发的主要支撑；再次，国企或政府平台中，地铁的实力相对雄厚，生地拿下，地铁开通后卖房子，溢价率较高。”李宇嘉说道。
同时，李宇嘉指出，深圳土地的公共属性越来越强，这是从高位回归理性，也是房地产回归公共服务融资，与区域开发、轨道开发协同发展的表现，更是地产和实体经济良性循环的表现。土地市场降温，并通过限定房价，引导预期，为后续房价稳定奠定基础。深圳卖地时就限定了未来房价的水平，具有价格锚定效应，引导市场价格向锚定价格靠拢。
