3.15维权 | 邻居擅自“住改商”，该如何维权？

“住改商”就是居住用房擅自改为商业经营用房，这会带来噪音、异味、污染、安全隐患等，对周围邻居的日常生活造成不良影响。如果遇到这种情况，其他居民该如何合法维权呢？

案例：小区擅自“住改商”情况普遍，扰民闹心难断根

马先生买了某小区的商品房，刚入住不久就发现小区“住改商”的现象非常普遍。马先生说，有些业主将住宅改成服装店、酒馆、快递站、少儿培训班、按摩店等各类商铺。

“住改商”后，小区的来往人员变多变杂，单元门门禁也形同虚设，电梯里面几乎天天都有垃圾，楼道里经常看到派发各种小广告的人。改成货物堆放点的几户人家甚至把走廊也占用了，周围邻居都担心一旦发生火灾后果将不堪设想。

马先生联合了其他一些业主，先后找到小区物业和消防大队等求助，虽然有部分商铺已经清退，但很多仍在私底下经营。

擅自“住改商”是违法行为，本栋所有业主都同意才行

依据《物权法》第77条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。实践过程是按照“多数决”来确定利害关系业主的意见。

但是，《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅变为经营性用房的业主以“多数决”来进行抗辩的，不予支持。也就是说，依据此法，必须达到所有的利害关系业主均同意才能进行“住改商”。

那什么是“有利害关系业主”呢？根据《建筑物区分所有权解释》第11条规定，有利害关系业主的范围原则上是指本栋建筑物之内。

居民和物业可联合起来一同维权

如果小区里出现了一些“住改民”，居民该如何维权呢？

首先，小区业主可找到业主委员会，由业主委员会联合物业开展清理“住改商”的活动。具体可以通过安装门禁卡、要求“住改商”住户去工商部备案以及签订不扰民承诺书等。

其次，物业公司可向法院提起诉讼。物业公司与业主签订的《业主公约》或《物业管理合同》中应有“住改商”等相关规定，物业公司可根据其中的条例提起诉讼，帮助业主们维权。

最后，因为一般情况下物业更多是上门劝说，作用往往不大。此时，可考虑由业主集体诉讼或找代表发起诉讼。上海申浩（西安）律师事务所周文海律师建议，业主们可选一位业主代表单独向法院提起诉讼，诉讼费用由业主共同承担。

需要补充一句，有些地方鼓励居家创业，允许“住改商”，但必须同时满足两个条件：第一是相关法律、法规没有禁止性规定；第二是“住改商”必须通过所有有利害关系的业主同意。在两者都满足的情况下，在工商局登记时还需要有社区提供的不扰民证明，这样才能拿到营业执照合法合规经营。

聚焦房产热点 深挖家装暗坑

专业律师团队 维权在线解答

0851-85377327

你向我发声 我帮你维权