打造新模式和回归商品属性是稳定楼市的“双引擎”

11月16日发布的数据显示，10月份70个城市新房和二手住房价格指数跌幅扩大。新房方面，10月价格指数环比下跌0.4%，连续5个月下跌，跌幅比上月扩大0.1个百分点。在新房销售环比回升的支撑下，9月份价格指数跌幅一度保持稳定，但10月再次扩大。

需要注意的是，近两个月表现相对稳定的一线城市，10月份房价指数跌幅更明显。新房方面，10月份一线城市环比下跌0.3%，而9月份环比变化为0；二手房方面，10月份一线城市环比下跌0.8%，为9月份止跌反弹后再次明显下跌。原因上看，国庆假期8天出游人数同比增长71.3%，按可比口径较2019年增长4.1%，直接影响商品房交易量，这是价格指数下调的主因。

另一方面，8月底以来"认房不认贷"为主的纾困新政下，购房需求在9月份释放充分，当月全国新房销售面积环比增长47%，对10月份销售量也造成一定冲击。另外，今年二季度以来，商品房销售量一直在走低，开发商纷纷启动折扣促销，10月份"一口价"、折扣价房源明显增加，也导致价格走低。

针对房地产新形势，特别是需求端纾困效应减弱的情况，政策主动应对，比如近日国务院发布的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。在新的政策架构下，已有包括重庆、厦门、南京等16城宣布取消土地限价，日前推出土拍的深圳，也取消了土地限价。

取消土地限价，对于购房需求比较集中，特别是改善型需求集中的一二线热点城市中心区来说，有较为积极的效果。近两年，热点城市中心区改善型需求崛起，但住宅用地供应偏少。特别是，土地和住房价格实施联动限制，不仅使得开发商拿地积极性较低，控价格和控成本也导致新房产品品质难以保障，制约了住房消费升级需求，价格信号的作用也受到抑制。

取消土地价格限制，不仅能借助产品品质提升来满足改善型需求，还有助于中心区新房价格稳定，带动全市住房价格稳定。近日，厦门市退出了中心区（岛内）住房限购政策，这也是商品房回归商品属性的重要信号，后续预计其他热点城市也会跟进。其实，对于热点城市中心区的不动产，很多社会资金有长期看好和持有的动力。

热点城市中心区退出限购，能为商品房市场释放增量购买力。同时，非限购区域可以实施较低的按揭贷款首付成数。比如，厦门明确岛内首套住房个人住房贷款最低首付比例为25%，二套住房最低首付款比例为35%，这也有利于降低中心区购房门槛。另外，近期北京、广州等热点城市陆续启动公积金贷款"认房不认贷"，对降低刚需和换房需求门槛及成本也有积极意义。

当然，需求端纾困的边际效应确实在减弱。因此，近期国家推进房地产新发展模式的步伐在加快。近期，住房和城乡建设部相关负责人在权威访谈时指出，构建房地产发展新模式，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。

因此，在需求端极力释放刚需和改善型需求，稳定商品房市场体量，避免大起大落的同时，打造新发展模式以稳定行业和市场，已成为长效机制和上下的共识。新模式的理念就是坚持房住不炒的前提下供给"好房子"，机制就是"人、房、地、钱"联动，抓手就是"三大工程"，即实施好规划建设保障性住房、城中村改造和"平急两用"公共基础设施建设。

基本逻辑是，深入推进住房供给侧结构性改革，做大配租型和配售型的住房保障新体系，建立"保障+市场"的供需平衡的新模式，让供应匹配需求，并全面降低住房需求的门槛和成本，实现围绕居住的公共服务均等化，让需求牵引供给，最终实现行业供给和需求高位平衡。

具体来说，分类实施城中村改造，并与住房保障相结合，通过多渠道筹建配租型的保障性租赁住房，解决年轻人、新市民和外来人口均等化分享城市公共服务、融入城市的问题；通过大力发展配售型的保障性住房，解决收入不高的工薪收入群体、城市需要的引进人才、户籍无房"夹心层"等群体拥有产权住房的需求。总之，要壮大配租和配售结合的保障性住房的规模和占比。

由此，保障性住房的短板得以补上，新的供给体系就能匹配当前住房需求的主体，这也将真正构建"先租后买""先小后大"的住房消费和产权拥有阶梯，促进住房消费良性循环，建立行业和市场稳定的长效机制。由此，房地产市场将获得新的均衡，商品住房价格也将在持续下探后获得稳定。