开发商曾经拼命抢滩来的青岛，找准了一条逆袭之路

2016年7月，21家开发商齐聚青岛，为宜昌路16号，一块没有地铁、没有名校、没有商业mall等核心资源加持的土地，昏天黑地地厮杀了367轮，才见分晓。

彼时，青岛，几乎所有的主流房企眼中的“小甜甜”。

随后，青岛打出了限购、限售、限贷的组合拳，采用了长三角、粤港澳等明星城市都从未用过的严厉手段，对于房地产市场进行调控。

率先“三限”调控的青岛，重启之路显然更为艰辛。

2024年，从土拍开发层面，青岛跌至了商品房时代的谷底。截至目前的土拍总量，距离一二线等明星城市相差甚远。

在此时，几无泡沫的青岛，释放了一个楼市逆袭的信号。

房地产，不是青岛经济的“亮点”

2024年的前三季度，如果我们只是看GDP，那么青岛的表现依然是十分亮眼的。不仅稳稳守住了13位的全国总排名，而且增速也超过了成都、杭州、武汉、南京等明星城市，与北方第二城天津的差距进一步缩小。

然而我们分产业看，青岛第一产业增加值363.35亿元，同比增长4.0%；第二产业增加值4142亿元，增长7.6%；第三产业增加值7893.75亿元，增长4.5%。

第三产业虽然没有垫底，但是4.5%的增速，并不算理想，上下游关联500多个行业的房地产，显然落后了。

我们来看一下2024年前八个月的土地出让金收益，青岛在第二梯队都排在后半榜，是西安的五分之一，差不多是宁波、济南、合肥、长沙一半左右。在老王的印象中，这是商品房时代，北方宜居第一城从来没有过的排名。

开发商不拿地，房地产行业增量就无从谈起。

所以，从土拍的角度而言，青岛楼市已经触及到了谷底。

当然，有人天真的认为，房地产“一鲸落而万物生”，只要楼市崩了，房价降了，人民的幸福指数就会很高。

那么，我们冷静下来看看周边的朋友们，那些在设计院、建筑企业工作的朋友们，那些做建材、家装、窗帘、厨具的朋友们，甚至做会展、礼品等服务行业的朋友们，在楼市低迷的这几年，收入提高了吗，生活是否更加幸福了呢？

维护房地产健康稳定的发展，这一国策是青岛的当务之急，更是城市基础设进一步完善、促进各行各业健康增长，居民们“钱袋子”鼓起来的关键。

那么，青岛房地产逆袭，有没有市场基础呢？我们进一步分析。

在过去的三年中，老王密集调研了天津、郑州、济南、西安、杭州、苏州、成都、重庆、淮安、南通等城市，发现2017年发布强调控政策的青岛，房价从2019年开始呈现了温和震荡的趋势，现在是二线城市中，价值基础最为夯实的城市之一。 

青岛排在20名之外，不但远不及长三角地区，而且连长春、石家庄等北方城市都比青岛要高。在存量房贷下调之后，许多人第一套房子房贷进一步减轻，都拥有不卖房就购买第一套房子的能力。

只要，有打动他们的房子出现。

其次，我们要看法拍房的数量。法拍房数量多，一是说明高杠杆买房的比例高，再就是一套房子成为法拍房，说明大幅降价这房子也卖不掉，这从一个侧面也反映出了城市房价的泡沫多少。

青岛的排名依然是很靠后的。

然后，我们再来看一下青岛的库存量。截至今年10月份，2024年青岛的库存已经是5年来的最低量，在年末翘尾行情之下，2024年年末的库存总量应该在13W以下。 

如果我们经常跑市场就会发现，崂山区的海信·璟悦、市北区的海信·悦澜山、李沧区的中铁建·峯悦湾、城阳区的青特海通·汇豪兰庭，开盘后基本上都是一路长红，在利好政策的加持下，走出了供需两旺的态势。

所以，在谷底盘整了三年的青岛楼市，拥有触底反弹的天时、地利、人和。

2024年，从中央到地方，从金融到土地，从贷款利率到交易契税，房地产行业都迎来很多史诗级的利好。

为了提振楼市，青岛做了很多工作。

青岛市自然资源和规划局分别于今年3月、9月，先后出台了两批《关于优化居住用地供应和规划管理措施》（以下简称《措施》），对我市新供居住用地开发建设给予土地规划政策支持，从强化拟出让土地信息公开、优化商品住宅用地出让公告、调整竞买及出让价款支付方式、提前交地4个方面优化土地支持政策，并且多措并举提供容积率支持，助力好房子建设。

我们看今年的新盘，阳台赠送面积增多了，架空层、社区会所的场景更为丰富了，这些都是新规带来的改变。

在配套层面，在2024青岛夏季房交会暨青岛“好房子”建设产业协作平台成立启动仪式上，举行“优质教育资源配套好房子签约仪式”。

青岛市教育局局长姜元韶介绍：全市2024年重点建设的中小学幼儿园及导入优质教育资源的具体方案，涉及浮山九年一贯制学校、青岛二中、青岛实验初中、青岛第二实验初中、青岛启元学校、启润实验学校等多所新建校。

好房子+好学校，将是未来青岛城市更新的一个主流配置。

通车里程已经跻身全国前十的青岛地铁，相关负责人日前做客“行风在线”时透露，青岛主城的大环线M5号线，有望提前一年通车，市北、李沧等低效片区的交通问题将因为M5的通车迎刃而解。

此外，青岛首条“邻里巴士”也已经开通，这种打通大型居民社区与地铁站最后一公里的微公交模式，推广开来将大大提高居民的通勤效率。

在商业方面，市北区加速推进山姆会员商店建设的同时，将率先注册法人实体，实现5个云仓开展网上销售，让市民抢先一步体验到山姆带来的高质量服务和商品。

以前青岛楼市靠的是北方宜居第一城的山海禀赋获得购房者的青睐，现在则是多部门、多条线发力，让宜居青岛变得更加便捷、丰富，时尚。

在这样的时代背景之下，有一则新闻值得我们关注：青岛市委书记曾赞荣先后到城阳区、崂山区，调研督导经济运行工作。调研中，曾赞荣来到有关在建房地产项目现场，听取项目规划建设、周边配套、市场销售等情况介绍。

曾书记强调：

要坚持供需两端发力，用足用好各项政策措施，盘活利用闲置土地，优化公共资源配套，加快建设更多“好房子”，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求。

曾书记调研的两个项目，老王都不陌生。

一个是张村河板块的海信·君玺。不论是从建筑品质，还是园林会所、精装细节，海信·君玺毫无疑问都是张村河板块，乃至整个崂山的标杆产品。 

一个是城阳的青特·滨湖国际二期，这个盘刚刚以3个亿的业绩迎来了“开门红”，其最大的特点也是在新控规的加持之下，即拥有着卓越的品质和丰富的生活场景，还有着得房率更高、动静分区更为合理的户型。

这或许是一个信号，一个青岛市鼓励开发商建高品质住宅，建好房子，以质取胜的信号。 

在今年公积金政策调整中，青岛市公积金中心就向高品质住宅进行了倾斜：高品质住宅、绿色建筑支持政策，贷额度可上浮30％，如果是二孩家庭买改善房，可以达到150万元的最高贷款额度。

我们可以乐观的预测：这样惠民同时鼓励高品质住宅开发建设的政策，未来在青岛会越来越多。

青岛楼市年末翘尾的行情，已经释放出了强烈的信号，好政策与好房子已经让很多置业者由心动变为行动，那么青岛楼市的春天还会远吗？