万科“瘦身”聚焦三大主业 未来REIT有望持续扩募

4月30日下午，万科举行2023年度股东大会。会上，对于外界关切的万科股价问题及一揽子稳定经营方案的进展，万科集团董事会主席郁亮进行了坦诚回应。

他表示，公司已制定瘦身健体一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身，调整融资模式，降解风险，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走到可持续的轨道上，在房地产新发展阶段继续领先领跑。

值得注意的是，同日，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所正式上市。深交所副所长李鸣钟、深圳地铁集团董事长辛杰、万科集团董事会主席郁亮、深圳市和杭州市领导、多家知名投资机构的领导共同出席了上市仪式。

万科发布的2024年一季报显示，在行业持续承压的局面下，实现营业收入615.9亿元。面对市场下行挑战，万科坚守经营安全底线，持有货币资金830.7亿元，覆盖短期借款和一年内到期有息负债。

从一季报结果来看，万科依然守住了财务安全底线的同时，并能继续保持开发业务的头部地位，实现经营性业务多赛道REITs突破，实属不易。

重新走到可持续轨道上

今年一季度，房地产市场遭遇了超预期调整。根据第三方数据，一季度百强房企的销售金额同比下降47.5%。与此同时，土地市场成交继续下行，全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降25.4%和25.2%。

面对艰巨的市场形势，万科开发业务全力销售，保持行业第一梯队。截至3月底，万科实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，销售面积和销售金额均保持行业前三。

值得一提的是，万科3月销售显著回升，实现合同销售面积165.6万平方米，合同销售金额245.1亿元，环比大幅增长74.8%。

 可见，万科仍然是面向客群极广、场景丰富、综合建设运营能力领先的房地产企业之一，相信聚焦之后，三大主业会发展得更好。

郁亮认为，未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需求。居民的居住条件改善、租赁住房方面、物业服务的需求空间和前景仍然广阔，这些业务万科更有优势。住宅和物业服务是万科发展的起点，已建立全面的竞争力，租赁住房的规模和运营效率上也都做到了行业领先。

2024年一季度，万科表内经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长达12.0%。

其中，万科积极响应“让人民群众住得更好更舒心”的目标。

一方面不断加大保障性住房的建设和供给，一季度租赁住宅业务实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%，新拓展房源7,121间，在深圳、广州、武汉、天津、济南等城市新增开业3,006间。截至2024年3月底，万科所管理的23.8万间租赁住宅中，已有10.82万间纳入保障性租赁住房。

另一方面通过万科物业旗下万物梁行凭借“低碳物业”解决方案及多项节能减碳实践在第十三届公益节暨ESG影响力年会上荣获“2023年度双碳行动贡献奖”，并在中国楼宇经济之夜凭借专业服务能力揽获4项“2023-2024年度运营管理最佳实践奖”。

此外，万科商业开发与运营业务实现营业收入23.8亿元，同比增长2.3%；物流仓储业务实现营业收入9.7亿元，同比增长1.0%，累计可租赁建筑面积1020.2万平方米，稳定期出租率超过八成。

未来REIT有望持续扩募

万科大股东深铁集团董事长辛杰在股东大会上继续表达了对万科的支持，“作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往地支持万科公司良性发展。”

辛杰强调，4月30日上午，中金印力公募基金在深交所成功上市，深铁集团认购占比29.7%。REITs作为重要的战略性平台，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。目前，扩募方案正在筹划，有望注入新的资产，深铁对该平台的发展具有长足信心。

他同时表示，与万科的其他合作项目，都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。

据公开信息显示，中金印力消费REIT发行规模为32.6亿。REIT成功发行所筹集的资金除用于归还22.3亿的项目负债，进而降低负债水平外，还将有4亿至5亿用于未来的发展。这只REIT得到了大股东深圳地铁和国内领先金融机构的支持，包括国寿投资、中信证券、首钢基金、建信信托、平安理财、招银理财、泰康资产、大家资管、海港人寿、上海信托等等，体现了万科集团在金融市场的影响力，以及印力REIT本身的投资价值。

此前，万科已于年报业绩会上公开表示，今年将加强大宗交易和股权交易工作，实现回款目标300亿元以上。

郁亮曾表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。比如本次发行的消费基础设施REIT，未来扩募潜力巨大。根据招募说明书显示，发起人持股项目共59个，总建筑面积合计超过640万平方米，均可作为潜在扩募资产，带来现金回款。

同时，今年3月，万科旗下万纬物流REIT也正式于交易所挂网，再加上积极申报中的租赁住房泊寓REIT，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业，助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环。伴随公募REITs试点的持续深入，万科经营性业务多年发展积累的优质资产，未来有望通过REIT的持续扩募或新发，为万科带来新的流动性来源。