拿地前,你拜的哪路神仙

经济观察网 | 2023-03-26 14:40

3月23日,北京昌平区朱辛庄一宗宅地开拍,北京楼市新面孔上海大华集团以12.955亿元、15%的溢价率竞得土地,成为一众房企羡艳的对象。同行们第一时间表达祝贺的同时,不忘汲取“成功经验”,笑问大华投拓,“你们拜了哪里的神仙”?

北京的土地市场许久没有这么热闹了,朱辛庄宅地花落大华的那个晚上,羡慕和嫉妒的情绪还萦绕在同行心头。

一位央企投拓人士心有不甘地分析这宗地有多好:地块小,总规划建面3.66万平方米,容积率2.5,规划3-4栋楼足以;门槛低,折合楼面价3.54万元/平方米,指导价为6.2万元/平方米,每平方米房地价差有2.66万元;利润率10%以上,且3月摘地,年内一定能贡献销售业绩;流速快,周边互联网、生物医药等产业聚集,有优质购房客群;地块“干净”,方方正正,没有共有产权房、现房、自持等配建要求,只需要配建不小于1000平方米商业设施、350平方米社区管理服务用房。

正是因为这些优点,朱辛庄地块吸引了中海、华润、保利等央企和首开等北京国企齐聚一堂,还有湖北天创、河北万浩、邯郸合金、海南恩祥、江苏海鸿等11家外来民房。

“摇中就是钱啊!钱不够,也可以找同行合作。”鉴于这宗地的多重优点,几十家房企参与摇号是意料中事,而除了备好钱,投拓们还能怎么努力呢?

42家参拍选手中,近一半房企去了北京城区的雍和宫,部分房企去了门头沟的潭柘寺,少数南方企业去了安徽九华山,还有一家央企专门率队去了山西五台山。

一家头部房企投拓人士笑着介绍,在北京投拓圈,潭柘寺的名号更响亮,因为“先有潭柘寺,后有北京城”。

然而,先是2月8日越秀地产连获两宗靓地,后有“外地人”上海大华摇中朱辛庄宅地,两家拜的都是雍和宫,这位头部房企投拓人士笑言:“后有北京城”可能只指北京城六区,而此次拍的地在昌平区。

更有甚者,有房企投拓开始反思,为什么偏偏是外地新人摇中,“因为他们从未延迟交付或减配,在北京不用愁保交付问题”,把运气、产品交付质量和自我约束结合起来。

笑谈背后,多家房企人士都知道,摇号规则下纯拼手气,和以前的拼价格、拼家底、拼高品质建设标准,或是上海招挂复合制度下拼综合实力截然不同,除了求神拜佛图个心安,也没办法通过其他方式努力了。

在3月21日的招商蛇口2022年业绩会上,招商蛇口董事总经理蒋铁峰直言,今年投资可能没有2022年那么好,因为去年很多家企业没钱,只要报名就可以拿到,而今年以来,杭州、苏州、南京、北京等地均出现热门地块多家摇号的现象。“这时候就考验手气了”,像杭州60多家房企摇号的地块,谁摇中稳赚,“一年摇到两三块好地,日子不愁了”,因此,招商蛇口的策略是“摇号的盘,全力参加,提高参与率”。

也有开发商从产品和区域整体发展角度,对摇号规则提出疑议:这对一些好地缺乏敬畏,拿地门槛太低意味着不加筛选,只要企业拿得出钱,谁都能干。

实际上,出让规则的每一项调整背后,有着土地部门的考量。

土地市场过热时,土地部门会增设多重竞买规则,如竞地价+竞自持/配建/共有产权面积/现房面积/高标准住宅建设方案等,都是控制溢价、增加房企开发成本的手段,资金不足的房企自然会退出。

2022年以来,土地市场遇冷,为了调动房企的参拍意愿,各城市土地部门选择了降地价、简化拍地规则等方式,提高地块的性价比。

3月23日,和北京同一天卖地的还有广州,这次土拍不再集中出让,而是从3月23日到4月20日期间,8宗地块将在不同时间段进行公开拍卖。多地都在优化土地集中供应模式,多频少量,减少企业参拍压力,也不再需要刻意压低溢价率掩盖土地市场热度。

各地的地市和楼市同频地展开怀抱,希望更多人来。