“不可抗力”“最终解释权”……十大房屋领域不公平格式条款你中过招吗？

9月21日，中国消费者协会官网发布房屋领域不公平格式条款点评，中消协称，根据《“不公平格式条款”消费者认知及线索征集调查报告》，中国消费者协会邀请中消协律师团律师对消费者反映强烈的商品房买卖、租赁、装修、物业等十大相关领域不公平格式条款进行点评。

具体条款类型包括：

1、出售方不能履行义务时，完全免除己方定金责任

例如，在未签署正式预售协议前，若因出售方原因致使不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还定金而不必附加利息或赔偿。

中消协指出，该格式条款的规定完全规避了经营者不履约所应承担的法律责任，对购房者非常不公平，违反了法律规定。

2、商品房买卖合同与广告宣传内容不符时，将“宣传视为要约邀请”规避责任

“要约邀请”与“要约”是完全不同的法律概念，对于买受人来说很容易混淆。出售方对于“邀约邀请”所有承担的法律责任是很轻的。买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等，很多开发商会特地注明仅作为“要约邀请”。

根据法律规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约，开发商无权单方在合同中规定广告不构成合同内容。

3、出卖人享有最终解释权，排除对方权利，免除己方责任

例如，出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，出卖人享有最终解释权。

中消协表示，格式条款应当公平确定双方的权利和义务，如果格式条款不合理地减轻出卖防责任，限制对方权利的，该条款无效。

4、扩大不可抗力适用范围，为延期交房免责

例如，因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。

中消协指出，该条款属于对不可抗力的滥用。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。设计调整、气候变化并非不可抗力，如果经营者因此类原因未能按期交房，应属违约。

5、房屋租赁期满后，限制消费者与房屋所有人直接交易

例如，自租赁期满合同终止后三个月内，承租人不得与该房屋的产权所有人自行成交，否则应向中介机构交付月租金的200%作为赔偿。

消费者通过中介机构与房屋所有人订立租赁合同，已依约向中介机构支付报酬，中介机构的合同目的已经实现。租赁期限届满合同终止后，消费者有权自行与房屋所有人直接协商再次订立租赁合同，中介机构无权予以限制。

6、装修施工存在问题，将材料费转嫁给消费者

例如，装修施工期间，由消费者购买材料装修公司施工的项目，如因装修公司施工造成质量问题，装修公司负责保修期间的人工费用，材料由消费者负责。

中消协称，在装修过程中，因施工造成质量问题后，往往需要进行拆除部分或全部原装修材料进行重新施工。拆除过程中，原装修材料会遭到部分或者全部损坏。消费者自购材料属于其自身财产，造成的损失应由装修方一并承担。

7、违约金的设定标准过低，经营者的违约成本较小

例如，施工方违反合同约定出现工程逾期的，按照人民币20元每日向消费者支付违约金。

违约金的设定应以弥补实际损失为原则，过低的金额无法弥补实际损失。该条款涉嫌排除消费者主张违约责任的权利，减轻经营者赔偿责任。

8、将预付款视为定金或违约金，解除合同时不退款，加重消费者责任

中消协表示，预付款不是法律概念上的定金，合同条款中的规定并不能适用“定金罚则”。经营者单方面如此规定，属于加重消费者责任的不公平格式条款。

9、物业公司收取管理费却不承担未尽到管理义务的民事责任

例如，物业服务企业对车辆的管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务，车辆毁损、灭失、财物被盗等物业方不承担责任。

中消协指出，物业服务企业收取业主的车位费，应尽法定或约定的合理管理义务。该条款约定的义务范围过小，属于物业服务企业免除自身责任和法定义务。

10、在物业管理费外要求业主分摊公用费用，加大业主的责任

例如，物业综合服务费不包括景观水系等公用能耗费用，景观水系运行的水、电费按实际耗费进行分摊。

中消协表示，物业管理区域应当包括景观等小区内的公用设施和场地，因此，物业管理区域内的绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用，均应在物业管理服务费中列支，不应向业主额外分摊。