房地产企业化债已迈入关键阶段

4月13日，融创中国复牌，这表明其拿下经营恢复的关键一役，其背后的核心因素是化债取得实质性进展。

在笔者看来，经过积极努力，部分出险房企化解债务风险进程已明显提速，由寻求债务展期阶段进入拿出核心资产消债阶段，这意味着房地产企业化债已进入关键时期。

如何稳妥有序化解房企债务风险？这是一场复杂的攻坚战，需要各涉事主体以一盘棋思维共同发力。仅对出险房企而言，是否能实现自我救赎重回正轨，关键是能否在今年内尽快拿出行之有效的债务重组方案，与债权人达成一致。

实际上，自规模上市房企出现债务违约以来，除了降价卖房外，裁员降薪、卖资产变现、寻找战投、债务展期、置换到期债券等成为房企自救的“标准动作”。此前，将存量债务展期是成功率更大、更有效的暂时化债方式，这也是上一阶段房企探索债务重组的发力点。但这往往需要付出较大代价，更重要的是，即便成功也只是换得一个喘息的机会，以时间换空间，并不意味着偿债危机已除。

与上个阶段不同的是，从近期规模房企的化债模式来看，已经进入消债阶段。化债方案虽各有各招，比如打出现金支付、以新还旧以及债转股等不同组合拳，但共同点是将家底和盘托出，拿出核心资产股权来抵债。比如，华夏幸福选择了“幸福精选”“幸福优选”两个平台，装入物管、代建等资产；恒大拿出了恒大物业和恒大汽车；融创中国拿出了融创服务；易居中国拿出了克而瑞，乐居及天猫好房等股权，开展“债转股”事宜。总体思路是，拿出比开发业务估值更高的轻资产业务抵债，让债权人看到债务重组的诚意，跑通“化债”新模式。

诚然，整体债务重组方案最终能否成功仍存在着诸多挑战，但化债工作确已迈出重要一步。这其中要防范不确定性因素，核心仍在于企业是否能恢复经营造血能力。换言之，在降杠杆、赢得喘息时间之际，地产企业需抓住市场回暖的窗口期，积极销售去化，对于推动债务重组工作至关重要。

接下来，地产企业掌舵人“三省其身”后，仍需稳扎稳打，保证项目交付质量，做好现金管理，找回经营节奏，告别传统房地产开发模式，回到健康发展的轨道上来。据国家市场监督管理总局网站消息，近日，市场监管总局通报2022年家具产品质量国家监督抽查情况，抽查了427家企业生产的469批次家具，涉及木制家具、沙发、棕纤维弹性床垫、家用双层床等4种产品，发现94批次产品不合格，抽查不合格率为20.0%。木制家具不合格率为12.3%、沙发不合格率为5.3%、棕纤维弹性床垫不合格率为13.6%、家用双层床不合格率为83.1%。

抽查结果分析显示，本次抽查不合格率最高的为家用双层床产品，不合格率为83.1%。本次抽查重点对家用双层床的上层床安全栏板、儿童用双层床间隙要求、床铺面、梯子、框架和紧固件的强度、稳定性、上层床和下层床的紧固件、用户指南、标志、甲醛释放量、重金属含量（限色漆）等11类项目进行检验。不合格项目均为安全项目，涉及床铺面、上层床安全栏板、梯子、儿童用双层床间隙要求、稳定性、用户指南、标志、重金属含量（限色漆）等。

发现48批次产品床铺面项目、47批次产品上层床安全栏板项目、34批次产品梯子项目不合格。经技术机构分析，不合格的原因主要是，企业对标准理解不准确，产品设计、结构、工艺存在缺陷。安全栏板的中断长度过大，可能出现跌落伤害，过小可能造成使用不便。上层床安全栏板、梯子、床铺面等间隙不符合标准要求，可能造成肢体或手指夹伤。上铺面与下铺面之间的净空距离过小，会造成使用不便，容易磕伤。

发现15批次产品标志项目、14批次产品用户指南项目不合格。经技术机构分析，不合格的原因主要是，企业不熟悉国家标准要求，减少了生产工序，导致产品用户指南中缺少必要的警示信息或床体上未标注永久性刻度线，容易造成使用不当导致发生意外伤害。

另外，木制家具抽查不合格率为12.3%。经技术机构分析，不合格的原因主要是，产品设计存在问题，主要体现在抽屉无防脱落装置；产品结构不符合标准要求，使用时可能发生倾翻，存在跌落、砸伤、碰伤的安全隐患；甲醛释放量项目不合格，不合格的原因主要是，产品用料质量控制不严格，使用质量差的人造板。

沙发产品抽查不合格率为5.3%，较上次抽查下降6.7个百分点。该产品近3年抽查不合格率分别为17.5%、12.0%、5.3%。经技术机构分析，本次抽查产品不合格的原因主要是产品设计不合理，产品用料质量控制不到位。

棕纤维弹性床垫抽查不合格率为13.6%。本次抽查重点对棕纤维弹性床垫的面料及复合面料物理性能（耐摩擦色牢度）、芯料物理性能、安全卫生要求、抗引燃特性、耐久性要求等5类项目进行检验。不合格项目涉及耐久性要求、抗引燃特性，其中抗引燃特性为安全项目，有1批次产品不合格。

针对本次产品质量国家监督抽查发现的问题，市场监督管理总局公示了2022年家具产品质量国家监督抽查不合格产品及企业名单。其中，亚振家具、喜盈门家具、自由王国儿童家具等知名品牌在列。

此外，跟踪抽查情况显示，本次跟踪抽查到上次抽查不合格企业27家，其中有20家企业产品仍不合格，另7家企业产品合格。根据产品质量国家监督抽查连续两次抽查不合格企业名单显示，连续两次抽查不合格产品多为子母床，组合床等家用双层床产品，不合格项目均为安全项目。喜盈门家具、自由王国儿童家具等品牌再次上榜。