小区管理新思路：业委会自治和酬金制管理

几天前，贵阳在水一方小区业委会就物业公司在本月到期后是否续聘举行公投，初步结果显示小区不再聘用现有物业，未来或采取业委会自治模式。

小区唱票现场

据悉，在水一方小区是2003年交房的老旧小区，现有物业是在2014年从上家物业手中接手的，小区一直实行传统的物业全权管理模式。这种模式属于包干制，业主向物业管理团队支付固定的物业服务费，盈余或者亏损均由物业管理团队享有。包干制非常考验物业的服务质量，如果物业负责，小区业主相对省心省力。

一方面，老旧小区本身固有的停车难、消防设施和电梯老旧、人员庞杂等问题加大了管理难度；另一方面，如果物业少作为或不作为，就会出现很多投诉无果、生活焦心的情况，比如物业阻挠业主安装充电桩、收取不合理物业费、小区设施维护不利等。

领导留言板上关于物业不作为的反映截图

业委会自治：业主扛起管理小区的第一责任

根据水一方小区初步投票结果，之后小区可能采用业委会自治。不少业主表示这样做有很多好处：业主知道每一分钱怎么用、用在哪，因此有更强的缴纳维修费意愿；其次，业主缴纳的每一分钱省掉中间费用，可以有效利用；最后，业主自己当家做主，更能感同身受日常的居住体验，带来的改变也更彻底。

在贵阳，陕西路120号大院可以说是最早的自治小区之一。小区位于贵阳老城区，是30年的老建筑，业委会已自治小区20年。

近年来，随着基层民主自治的普及，不少小区，尤其是老旧小区在充分调动居民建设意愿的基础上，通过筹建小区业主委员会来帮助管理小区。

图片来自多彩贵州网

但也需要看到，陕西路120号大院在1990年投入使用，没有停车场和电梯，其业委会不收取业主维修金，全靠微薄的公共收益来服务全小区，这种例子并不具备太多的普适性。

小区管理需要一定的专业性，业委会自治面临不少挑战。不论是维修费的收取、账目的公示，还是停车难、占用消防通道等历史矛盾的解决，再或是老旧设备维护的方式和成本分摊、小区日常志愿者招募等问题都是管理难点。

酬金制管理：物业和业委会是合力，而非竞争关系

贵阳乌江区的金江苑小区是一个从物业公司管理到自治小区，再到酬金制管理的代表。

金江苑小区俗称501厂宿舍，居民多是厂内职工，在2001年入住。最初请过几次物管公司，由于物业费低廉，几个公司都因利润太低很快撤走。

一直到2020年4月前，金江苑小区都实行业委会主导的自治，物业人员主要由小区退休的住户承担。据业委会主任张贤忠介绍，由于业委会缺乏经验，在小区具体管理上往往不够专业，遇到一些问题处理起来比较棘手。于是经大部分业主同意，决定采取酬金制的方式，聘请专业的物业公司来管理。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。这种管理方式将业委会和物业更有效地结合起来，两者是互相合作的关系。

据介绍，物业人员在完成常规公共区域保安保洁、公共设施运行维护外，还根据小区老年人与儿童较多的特点，积极配合社区完善老年日间照料中心，完善篮球场建设、增设儿童娱乐设施、户外座椅及健身设施等。

图片来自天眼新闻

除了日常搜集业主建议，物业公司每季度还与居委会、业委会召开“综治会议”，更广泛搜集意见，更新管理制度，包括制定设备检修计划、制定突发情况预案等，以确保物业服务效果。

据物业公司驻金江苑小区的项目经理介绍，酬金制对于物业公司在管理制度、人员素质、专业服务等方面有较高需求。酬金制在国际上较为流行，但在国内采用较少，是将来的趋势。

不管是物业全包，还是业委会自治，或者是结合两者优点的酬金制，业主最关心的还是自己的权益有没有受到保护，能否居住得安全和舒心。每个小区有各自特殊的情况，不管哪种管理方式，大家都是看结果评价。