关于“娃娃房”，你了解多少？
在购房市场上，“娃娃房”一直是个热门话题，不少父母会将房产登记到未成年子女名下，近期，笔者就收到不少关于未成年人买房相关法律问题的咨询。现就未成年人能否持有房产、通过什么方式获得房产、及持有房产的风险几个问题做如下梳理。
一、“娃娃房”产生的原因
1.进行税务筹划，将房子直接登记在未成年子女名下，相对赠与、继承来说简单方便，减少税费，还可以避免将来可能发生的遗产税。
2.规避经营风险，防止出现因生意失败，家庭财产被债权人申请强制执行，子女生存权益难以保障的情况出现。
3.父母防止婚姻裂变导致子女权利受到损害。很多夫妻在离婚时房产分割达不成一致意见，出于对子女的爱护，将双方的房产份额赠与子女则可以有效调和离婚产生的财产分配不均的问题。
4.父母为结婚前子女购房，防止子女婚变时房产被分割。婚前取得的房产，不属于夫妻共同财产，在子女离婚时，另一方无权要求分割。
二、未成年人可以合法拥有自己的房产吗？
《民法典》第十三条规定，自然人从出生时刻起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。民事权利能力始于出生，终于死亡。
因此未成年人可以持有房产，单独持有房产或者与父母共同持有房产份额都可以。且未成年人可以作为权利人登记在《不动产权证书》上，但是办理时需要提交监护关系及监护人身份证明，并在不动产权证书上备注法定监护人姓名。
三、未成年人取得房产的方式有哪些？
1.通过继承和受赠的方式取得房产。
《民法典》第十九条规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
实务中常见的受赠方式有父母离婚时，协议将共同拥有的房屋赠给未成年子女。但是值得注意的是，未成年子女从父母处取得房产只能通过赠与的方式。《民法典》168条规定，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为。所以，父母作为未成年子女的法定监护人，不能代理未成年子女与自己签订房屋买卖协议，只能通过赠与的方式，将房产过户到未成年人子女的名下。
《民法典》也赋予了未出生的胎儿的接受遗产继承、接受遗赠的民事权利能力。也就是说，未出生胎儿也可以通过继承和受遗赠的方式取得房产。
2.通过家庭出资购买的方式取得房产。
实操中，未成年人买房相关的具体签署合同和办理登记等事宜需要由其法定代理人代为实施。未成年人单独实施的签署购房合同或者其他处置行为为无权处置的效力待定行为，需要法定代理人追认，否则行为无效。
四、“娃娃房”的风险提示
关于“娃娃房”问题的交易风险和法律风险，笔者做如下归纳：
1.“娃娃房”不得随意处置。
《民法典》第三十五条规定， 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
2.确需处置“娃娃房”时，手续极为繁杂。
首先，未成年人实施购房、处置房产相关的民事行为需要法定代理人/监护人代为实施，具体的，还需要提交监护人身份证、户口簿、出生证明、监护证明等监护关系证明。
其次，处置未成年人房产时，未成年人父母作为子女的法定监护人，需要提供为未成年人利益处置房产的公证声明书，证明该处置行为确实是为了被监护人的利益如求学、治病等重大事项所需,否则相关处置行为无效。
另外需要提出的是，父母离异的，未成年子女由其中一方抚养，但并不意味着剥夺了另一方的监护权，处置未成年的房产，仍然需要父母双方同意。
3.购买“娃娃房”不能申请银行贷款，全款购买的“娃娃房”也不能申请银行抵押贷款。
银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，未成年人虽然可以单独买房，但不具有完全民事行为能力，也没有债务偿还能力。父母如遇经营困难需要用房子贷款缓解资金周转问题，这时候会非常被动。
4.父母想再收回房产困难，子女成年后，可以随意处置房产。
拥有房产的未成年子女一旦年满18周岁，即为完全民事行为能力人。可以单独实施变卖、抵押等处置行为。刚成年的子女，往往社会经验不足，离开父母的监护，容易作出冲动不顾后果又难以挽救的行为。若子女不赡养年老父母，父母也难再取回房屋。
5.子女婚后不幸去世，其配偶有权继承房产。
父母出资为未成年子女买房，其成年婚后，若不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，子女在未成年时取得的房产以及与父母共有的房产，将作为遗产分割和继承。
五、如何减少“娃娃房”的法律风险？
1.采用按份共有的方式和未成年子女共同持有房产，并尽量减少未成年子女的房产份额。这种方法即保证了监护人不能随意处置房产，又可以有效应对将来购房带来的超额房产税问题。
2.在“娃娃房”取得之前，为监护人设立永久居住权，保障父母的居住利益，也可以防止出现子女成年后肆意挥霍，处置房产的情况。
总之，将房产登记在未成年人子女名下，有利有弊，需谨慎为之。看懂“娃娃房”的实操和风险，对家庭财产做出合理规划！
