“筑”梦正当时—改善性住房需求提升

第七次全国人口普查数据显示，2020年中国城镇人均住房达到1.06间，家庭户人均住房建筑面积为41.76平方米，相比第六次人口普查时增加了10.7平方米。

可以说，从增量时代迈向存量时代的房地产市场，伴随着的是城镇家庭正在从有得住，迈向住得好，发展目标已经从住有所居，升级为住有宜居、住有安居。

在改善和提升住房条件的过程中，城镇居民的住房需求将逐渐从单纯扩大居住面积，转变为拓展空间功能、提升住房舒适度、提高居住品质与生活质量，考虑因素将覆盖至居住区位、生活配套、教育资源、市政设施、社区服务、小区环境、物业管理等多方面。

购房模式将包括连环交易、以购换租、以小换大、以旧换新、以远换近等，呈现梯次性、有序性、渐进性。

贝壳研究院统计数据显示，重点50城市改善购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%，而30岁以下购房群体通常是刚需客户，其成交占比由2020年的37%下行到2019年的34%。可以说，新的市场周期环境下，改善性需求相较于刚需更具韧性。

改善性购房占比提升首先是由于人口结构的变化。其次也有短期内政策和市场的影响，尤其是放开限购区域和降低二套房首付比例等，释放了大量的改善性需求。

据了解，大部分一二线城市改善性需求更高。例如，北京、天津、厦门改善性需求明显高于刚需，3个城市改善群体交易量均在刚需交易量的1.5倍以上。主要是因为，一二线城市老破小占比高，这也是驱动换房的主要原因。

 不难发现，聚焦高品质楼盘，追求更好的居住环境、更大的居住面积，是当前大部分消费者换房的主要驱动因素。

 正合数据显示，在贵阳房地产市场中，改善热度涨幅也比较明显，刚需份额缩水。购房面积中，120㎡以上占比较上年提升6个百分点，而100㎡以下占比较上年下滑2个百分点。同时由于高价项目抗风险能力较强，销售额下滑低于整体降幅，头部市场份额提升明显。

同时在新房和二手房能否高效联动方面，也会直接影响换房群体的购房行为，未来在支持改善性需求方面，可聚焦于优化换房置业流程，加大对二手房的税费补贴力度等政策调控上。 

据了解，2022年8月份以来，济南、广州、深圳、南京、成都等多个城市推出二手房的“带押过户”政策，即对于存在抵押贷款的二手房要上市交易的情况，实现了不用先还清原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。

此一方式在节省资金成本的同时，大大缩短了换房客户的置业周期，提高了二手房交易效率，是更好地加强新房与二手房联动的政策实践。

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