楼市“金九银十”，北京市场“高端盘”抢跑

楼市“金九银十”是传统的销售旺季，受疫情影响及房地产下行，2022年北京楼市的热度在国庆长假是什么样的表现呢？

此前，有业内人士预测，北京新房市场在“金九银十”会迎来小高峰，尤其是在国庆的时候，依托项目节庆促销的节点，会有一波成交上升。

预测是否准确呢？我们选取几个项目，来做个验证。在10月1日，中海首开·湖光玖里项目发布热销海报，单日成交额约1亿元。从10月1日到10月7日，热销约8亿。

此外，同为热门项目的望金樾，也发布了热销海报，国庆假期成交额约为6.26亿元。

这些项目并非个例，梳理2022年的北京市场，从1月到9月，在成交金额排名中处于前五的都是高端项目，且单个项目的成交额已突破百亿，比如学府壹号院、中建壹品学府公馆。

毫无疑问，高端项目已然是2022北京楼市的顶流，助力北京楼市稳中有升。

豪宅热销的背后，有两个现象也值得关注，一是核心位置的价格倒挂，比如开盘售罄的华曦府，二是热度板块的首开让利，比如没有顶着8.1万/㎡指导价开售的京投发展·北熙区项目，开盘部分房源低至7.9万元/㎡。

这种现象的出现，源于市场存量的压力，据统计，今年8月，北京商品住宅新增供应达到了7986套，环比上涨约为287%，新增供应面积超过89万平方米，环比上涨近168%。

供应增长的同时，成交量也在增长，据数据显示，截至9月25日，北京新建商品住宅成交量已经达到6257套，环比增长44%，同比增长35%。

就数据而言，新增涨幅高于去化涨幅，进而导致北京的项目操盘手会加大推盘力度，让利去化，以期提振销售行情。

这是北京楼市的热，而热的背后，反映出的是北京市场旺盛的改善需求。

相较于改善需求，刚性需求呈现出的是分化的态势，处于热度板块的刚需产品，去化表现良好，而处于非热度板块的刚需产品，则去化艰难。

比如，热度空前的昌平地块，十多个项目竞逐，但依旧不乏热销，比如北清橡树湾首开27.8亿元，再比如热度不减的国誉·燕园、国子郡、紫金书院等项目。

而非热门的顺义仁和板块，去化表现不佳，比如旭辉拿地操盘的公园和御项目，批准销售802套，拟售单价42704.34-45375.83元/平米，已签约套数37套，成交均价38470.75元/㎡，网签率4.61%，降价依旧没换来好的去化。

解读完新房市场，我们再来看十一假期二手房的成交表现，据数据显示，北京二手房成交143套，较去年上涨74.4%。

二手房市场的热度，或许源于政策端的刺激。十一假期前夕，财政部发文支持居民改善住房条件，居民出售自有住房1年内购房予以退税优惠，央行随后又发布下调公积金贷款利率的通知。

而在此之前，央行、银保监会于9月29日晚间率先提出阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

密集的三条重磅政策利好，赶在“金九银十”的传统旺季发布，或多或少对楼市都有正向的刺激，尤其是像北京这样的一线城市，会增强买房人的信心。

总体而言，楼市“金九银十”的传统销售旺季，北京楼市是改善直线上扬，热点区域刚需稳中有升，非热点区域仍处于底部。

在这样的态势下，房企更要注重新的营销模式，以利导之，比如亦庄金悦郡的“扫码‘砍’房”创新营销模式，以亲友助力赢家电的方式，更好匹配和让利刚需购房需求，来提高到访和转化率。

最后，来做个点评，北京楼市没有“金九”，但在政策利好下，有望出现“银十”。