存量房产盘活进行时

城市更新与保障性租赁住房筹措建设背景下，各类存量房产盘活日渐成为近年各地城市建设的一项重要课题。

今年以来，随着城中村改造及保障性住房供给等多次出现在高层会议及顶层政策中，各地存量房产盘活工作提速，山东、天津、河北、河南、湖北、广东等多地纷纷出台支持政策，聚焦老旧小区、商业、产业园等多领域存量房产以及闲置土地等提出多种形式的盘活措施，盘活方向除保障性住房供给外，还涉及城市产业配套、公共服务与基础设施等方面的提升与完善。

多位业内分析人士向《中国经营报》记者表示，当前稳增长、扩内需背景下，各地推进存量房产与土地盘活不仅能够提升相关资产运营管理水平，拓宽社会投资渠道，扩大有效投资，推动产业转型发展，提升城市综合竞争力，同时能够更好满足新市民、青年人等群体的住房需求，改善居民生活环境，扩大内需等，对供需两端都将发挥重要作用。

“从城中村的有机改造到建成片区的统筹更新；从空间资产化到资产证券化，特别是公募REITs的发展带来的全新退出通道。只有越来越多的社会资本沿着这个路径进入存量资产盘活领域，投资才能滚动发展，也只有大量沉淀的存量不动产动起来，我国经济才有新的流动性机会。”高和更新CEO王柯翔认为，我国城市化新阶段正在从土地金融转为不动产金融，城市更新方面的投资能够积极有效地完善城市治理、拉动内需增长，是城市优化土地利用、推动产业与消费升级的必由之路。

存量房产盘活提速

实际上，近年来房地产存量赛道提速迹象已日渐明显，各地对存量房产盘活的支持政策频出，各方参与热情也不断提升，盘活方向则多涉及保障性住房供给。

去年5月份，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称“《意见》”）就曾提出，要重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。

同时，去年河北、山东、贵州、甘肃、吉林、河南、四川、湖北等多省份下辖城市纷纷探索盘活存量房产以增加保障性住房供给，如通过政府回购存量商品房形式筹措保租房，也有城市对存量住房用作租赁的家庭放宽商品房限购条件等。

今年以来，除保障性租赁住房供给外，各地存量房产与土地盘活方向还涉及城市产业配套、公共服务与基础设施提升等诸多方面。

不久前山东省发布《关于进一步提振扩大消费的若干政策措施》，就提及要支持山东省各市通过全域土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩、城镇低效用地再开发等方式，有效盘活存量建设用地，用于消费基础设施项目建设。

天津、河南、湖北、广东等多省市产业项目因生产发展等提高用地容积率提出支持政策，鼓励相关项目充分利用地上地下空间、建设多层工业厂房、适当增加配套比例、适当转换或兼容土地用途等。

如湖北省不久前提出要加快推进国有企业盘活利用存量土地，原依法取得的工业用地在不改变用途的前提下，因扩大生产、增加产能等改造开发提高容积率的，可不再增收土地价款。

天津市日前针对盘活存量土地房产出台了一系列支持政策，明确产业园区内允许工业用地（三类工业用地除外）、物流仓储用地（三类物流仓储用地除外）和其他商务用地之间按要求合理转换；在兼容用途不会对主要用地性质的建筑产生安全、环境、消防等负面影响的前提下，商业服务业设施、公共管理与公共服务设施、公用设施、道路与交通设施等可以相互兼容。

提升城市综合竞争力

从各类房产盘活方向来看，相关资产盘活不仅关乎居民住房需求保障，还涉及城市基础设施、公共服务、产业发展等多方面综合竞争力的提升，对城市高质量发展意义重大。

“当前我国房地产发展重视城市建成区已成共识，但我们需要面对的是极其错综复杂的产权关系和实施条件，不能照搬经验，不能挪用政策。只能踏实地一只脚站在存量上，一只脚站在增量上，两脚接地气地对建成区域底图底数进行充分研究、科学作出片区统筹。”王柯翔认为，当前针对城市建成区的片区统筹既要平衡功能业态，又要平衡各类要素，还要平衡经济效益、环境效益与社会效益。

“这就要求不再依循房产围绕土地的价值逻辑旧算法，而要重视资产围绕产业的‘大资管’新算法。这一新算法体现在城市资产管理全周期，将重新定义城市资产的价值。”王柯翔提出，当我们把以土地成本和建安成本为参考的“比较估值法”，改为以运营现金流为参考的“收益估值法”时，优质的城市底层资产会被重新合理估值，地方化债才有机会得以妥善解决，有了稳健的底层资产，防范系统性风险才能行稳致远。

“城市更新方面的投资能够积极有效地完善城市治理、拉动内需增长，是城市优化土地利用，促进产业升级、消费升级的必由之路。”王柯翔认为，中央多次定调后，各地政府会快速跟进出台更新政策、创新金融工具，以新一轮建成区、核心区的“资产化新基建”投资提振经济，强化城市竞争力。在这一过程中，聪明的城市会将这宝贵的股本金用于盘活本地城市资产、装入优质产业，给城市留下可增长的未来权益。

“通过盘活存量房产与土地，可以提供更多的保障性住房供应，满足人民群众的住房需求；还可以带动城市产业转型发展，推动经济增长并增加就业机会，促进地方经济发展。”财经评论员张雪峰也认为，存量房产与土地盘活可以提高城市综合效益。

鼓励社会资本参与

除在城市高质量发展以及居民住房需求等方面发挥作用外，存量房产与土地盘活在扩大有效投资方面的作用也颇受重视，多地均提出要鼓励社会资本参与相关存量资产盘活。

上述国务院办公厅发布的《意见》在部署存量资产盘活方式时也曾提出，要吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等，通过精准定位、提升品质、完善用途等进一步丰富存量资产功能、提升资产效益。

今年6月份，重庆市发布《关于促进民营经济高质量发展的实施意见》，其中提出要鼓励民间投资参与盘活国有存量资产、城市老旧资源；鼓励民营企业通过产权交易、并购重组、不良资产收购处置等方式加强存量资产优化整合，将盘活的存量资产转化为发展增量；支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点等。

今年年初，郑州市发布《进一步盘活存量资产扩大有效投资实施方案》，也提出引导社会资本积极参与盘活国有存量资产，鼓励民间资本通过政府和社会资本合作（PPP）等方式参与盘活国有存量资产等。

多位业内分析人士认为，当前城市更新政策导向更注重运营而非建设，因此更需要社会资本以及专业企业参与，地方政府则应在规划统筹与监管等方面做好文章，以避免潜在风险。

“吸引社会资本参与存量资产盘活可以缓解政府财政压力，但也可能引发投资回报不稳定、产权纠纷等问题。”全联并购公会信用管理委员会专家安光勇认为，当前我国存量房产与土地盘活面临着多方面挑战，还需在复杂的环境中寻找有效解决方案。