动静说法丨拒交物业费，小区电梯停运9天，物业纠纷到底如何化解？
80%业主拒交物业费，物业公司关停电梯9天。12楼两位老人突发疾病，物业公司仍不开电梯，消防和公安人员只能将老人抬下楼。 近日，这场发生在河南开封某小区的“电梯停运风波”，将物业公司与业主之间长期积压的矛盾推向了极端。
图片由AI生成
业主声称物业服务“寒心”——水质不好不处理、监控损坏不维修、消防设施缺失；物业公司则坚称“问心无愧”——物业服务不是免费的，没交物业费，电梯自然无法使用。
双方各执一词，但法律面前，谁对谁错？停运电梯催缴物业费，合法吗？业主不满服务，能拒交物业费吗？
针对本案例所涉及的相关法律问题，我们邀请到贵达律师事务所高级合伙人陆顶盘律师进行专业解答。
首先，多数业主拒交物业费，物业公司以停电梯这样的极端方式催缴欠费，是不合法的。无论有多少业主欠费、欠了多久，物业公司都没有权力靠停运电梯来逼业主交钱。这不仅是一种违法的“自力催缴”，还可能构成对业主的侵权。
法律给物业公司划定的催费路径，其实很清楚。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”《物业管理条例》第六十四条也规定，业主逾期不交的，先由业主委员会督促其限期交纳，逾期仍不交的，物业服务企业可以向人民法院起诉。也就是说，催费的正道只有两条——先催告，再诉讼或仲裁，唯独没有“断供逼缴”这一条。
紧接着，第九百四十四条第三款把红线划得明明白白：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”请大家注意条文里这个“等”字。停运电梯、关停门禁，和停水停电是一个路数，都是“掐住业主生活咽喉”式的断供手段，本质上属于法律明令禁止的“自力强制催缴”。司法实践也正是这样掌握的：在辽宁省朝阳市中级人民法院2025年审结的一起案件中，物业公司因业主欠费而限制其电梯卡的使用，法院明确认定，限制使用电梯与停水停电同属不当催费方式，违反了《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款，即便业主确有欠费，物业也应通过合法途径解决，不得擅自侵犯业主正常使用共有设施的权利。
更重要的是，电梯本就是物业该管、该养的“分内之物”。电梯属于全体业主共有的公用设施，《中华人民共和国民法典》第二百七十四条已将其纳入业主共有范围；而第九百四十二条明确规定，物业服务人应当妥善维修、养护业主共有部分，并“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。把本应保障运行的电梯一关了之，物业不是在尽义务，而是在拿自己的本职服务当要挟业主的筹码，这恰恰是把责任做反了。
本案中，还有一个绕不开的问题：停梯是“连坐”。80%业主欠费，可还有20%是按时交了费的。电梯一停，交了费的业主、不知情的老人、病人，统统跟着遭殃。两位老人突发疾病、要靠消防公安抬下楼，已经实实在在地危及了人身安全。这种“一人欠费、全楼买单”的做法，把一场本可依法解决的费用纠纷，变成了威胁居民安全的公共事件，于法于理都站不住脚。
就这一点，贵州本地法院早有判例。遵义市中级人民法院审理的一起纠纷中，物业公司因物业费争议，擅自停用某物业使用人所在楼层的电梯近一年、停水三个多月。法院明确指出：当事人即便欠费、自身有过错，也不意味着物业公司就有权停水、停梯；物业完全可以通过协商、诉讼等合法途径催收欠费，自行断水、停梯构成侵权，最终判令物业公司赔偿损失。在另一起案件中，遵义中院同样指出，电梯及入梯通道属全体业主共同享有使用权的共用设施，即便业主未缴费、未分摊相关费用，管理方也不得以此为由阻止其使用电梯，费用该不该交是另一回事，绝不能“以费控梯”。
一句话，欠费可以依法追，电梯不能随便停。
那业主能以不满服务质量为理由，拒交物业费吗？这个问题要分两层说：第一，不能因为不满意就“一分不交”地全额拒交；第二，如果物业服务确有瑕疵，业主可以就瑕疵部分主张相应减免或赔偿。前者是底线，后者是权利，两者并不矛盾。
先说为什么不能全额拒交。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”同时，第二百七十三条特别强调，业主对共有部分“享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”。说得通俗些：你不能因为自己不常坐电梯、对小区有意见，就把“权利”一甩、把“义务”一推，整体不交物业费。更何况，《中华人民共和国民法典》第二百八十六条已经把“拒付物业费”明确列为损害他人合法权益的行为之一。欠的这笔钱，本是全体业主用来维护小区共有部分的公共资金，一个人拒交，损害的是全楼的利益。
但这绝不意味着业主只能“哑巴吃黄连”。请注意第九百四十四条第一款的那个前提——“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的”。换句话说，业主“不得拒交”是有条件的，条件就是物业真的把活儿干了。如果物业根本没按约定提供服务，电梯长期停运、监控坏了不修、消防形同虚设，这个前提就动摇了。此时业主有权依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条主张违约责任：要求物业继续履行、采取补救措施，或者减少相应的物业费、赔偿由此造成的损失。
所以，正确的方法是：该交的物业费先交，对确有瑕疵的部分，依法主张酌减或赔偿，而不是自己当裁判、一笔勾销。
这一点，贵州各级法院的判法高度一致。在毕节市七星关区人民法院审理的一起案件中，业主车辆在车库内起火，因物业监控缺失、消防设施瘫痪而未能及时扑救，损失惨重。法院认定物业在安保、消防上存在重大过错，对其主张的物业费酌情扣减了50%。在黔东南州施秉县人民法院审理的另一起案件中，查明小区门禁、监控、消防设施被破坏且后期保洁不到位，法院一方面强调业主已实际享受服务、不能以瑕疵为由拒交，另一方面认定服务确有瑕疵，酌减了20%的物业费及相应滞纳金，判令业主按80%支付。
可见，物业服务有瑕疵，法院会“打折”。但你拿不出证据、瑕疵也没严重到根本违约，却想分文不交，那是行不通的。贵阳市中级人民法院就审理过这样的案件：业主以物业服务不到位为由拒交，法院指出，物业费义务与物业服务义务并非性质相同的“互负债务”，业主不能据此主张同时履行抗辩、拒付全部物业费，最终判令全额支付。铜仁市中级人民法院2024年的一份判决也持同样立场：服务瑕疵未达到根本违约的程度，业主不能因部分瑕疵就全盘否定整个服务过程而拒交，应当全额支付，因服务不到位造成的损失可另行主张。
那业主以不满服务为由拒交物业费，物业以降低服务质量应对，这样的“死循环”又该如何化解呢？要解开这个死循环，得先看清它是怎么转起来的。业主用“拒交”对抗差服务，物业用“降服务、停设施”对抗欠费，你不仁我不义，越斗服务越烂、欠费越多。问题的根子，在于双方都选了“自力救济”这条歪路。而法律早就准备好了一条正路，让双方各归各位、按规则办事。
先看清两边其实都站不住脚。业主单方拒交，前面已经讲过，违背《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二百七十三条，也被第二百八十六条列为损害他人权益的行为；物业以降服务、停电梯反制，则违反了第九百四十二条的维修养护和安全保障义务、第九百四十四条第三款的禁止断供催缴。两边都在违法的轨道上较劲，自然只会两败俱伤。
对业主而言，法律给的正路有四条。
其一，服务不到位，留好证据（停运通知、报修记录、照片视频、业主反映记录等），依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条主张酌减物业费或赔偿损失，而不是全额拒交。
其二，想换物业，走法定程序。《中华人民共和国民法典》第二百八十四条赋予业主依法更换物业的权利，第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，需经专有部分面积和人数均占三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的双过半数同意；第九百四十六条进一步规定，依法共同决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业。
其三，投诉有门。依据《物业管理条例》的规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主对物业管理活动的投诉，业主完全可以借助行政监管的力量。
其四，电梯等大修缺钱，可依据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条，经业主共同决定动用维修资金，紧急情况下还可由业主大会或业主委员会依法申请。
对物业而言，正路同样清晰。欠费就走催告加诉讼，绝不能停梯断水。服务才是立身之本，把约定的标准实打实做到位，并依据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条定期公开服务和收费情况、依据第二百八十五条接受业主监督、及时答复业主的询问。把账目和履约情况摊在阳光下，业主的不信任自然会减少。
更治本的办法，就是把“对抗”变成“契约”。一个健全运转的业主委员会、一份明确的管理规约、一套“服务打几分、物业费收几成”的量化考评机制，往往比谁都更能终结死循环。贵州就有这样的实践：在正安县人民法院审理的一起物业纠纷中，法院会同住建部门对物业服务进行量化考评，按考评得分的比例核定业主应付的物业费。当“质价相符”成为可计算、可对照的规则，业主该交多少一目了然，物业想偷工减料也无处遁形，这才是把死结一刀解开的钥匙。
说到底，化解之道就一句话——让物业回归“服务”，让业主回归“付费＋依法维权”，再由业主委员会和政府主管部门在中间架桥。各走正道，循环自破。
