取消四限政策是当下救市突破口

两会闭幕后，中央多部门密集发声“稳地产”，多措并举缓解房企资金压力。与此同时，因城施策陆续演绎，郑州、哈尔滨和福州等城市纷纷松绑或取消“四限”政策，具备一定示范效应。政策端渐渐由纾困步入实质性改善阶段。

在行情低迷叠加疫情影响的大背景下，房地产政策正在转向，积极救市。部分城市政策的松口，能够给行业带来多强的提振作用？限购、限售等政策的放松渐成趋势，是否能阶段性退出历史舞台？根据各地市场表现，还有哪些地方面临救市压力，又可以从哪些方面入手？本期内参将做相关分析。

各方观点

易居企业集团CEO丁祖昱认为，政策端已释放维稳信号，利于行业信心的恢复，但政策将适度松绑并不代表全面刺激，核心一、二线城市调控政策仍将从紧执行，弱二线和三四线城市或将分类放松，压力城市有望通过棚改、财税托市等刺激居民购房消费。一季度，房地产市场仍然在筑底过程中，市场底或将出现在二季度，届时成交或将企稳。但城市经济基本面、房地产市场现状、潜在购房需求及居民购买力等不同，各城市市场或将加剧分化。

戴德梁行华南区研究部董事张晓端认为，在“房住不炒”的总体框架下，“因城施策”意味着各地在具体措施上将进退有别、松紧适度。预计后续整体市场仍处于调整通道，但成交规模或伴随相关政策措施的出台而逐渐缓和企稳。

旭辉集团CEO林峰认为，未来城市分化都会加剧，一二线城市会跟三四线拉开明显的距离，三四线城市失去了棚改政策支持外，内生需求非常少，一二线城市还有持续的经济发展，有吸引和导入能力，销售量和价格都能够持续稳健发展。

中国人民银行调查统计司原司长盛松成认为，鉴于边际调整效果存在滞后效应，随着市场调整的逐渐结束，预计今年房地产形势将好于去年下半年。

东吴证券首席分析师刘诗涛认为，目前政策放松程度还不足以提振疲弱的地产需求，地产政策仍存在较高改善预期。当前房地产形势依然不容乐观：居民购房热情疲软、房企拿地保持谨慎、地产销售投资仍低迷、房企债务风险仍存，叠加疫情反弹、扩散超预期，目前仍处于市场信心不足与政策转暖的博弈期。新房市场若想走出信用恶性循环，关键在于供给端改善；二手房回暖关键在于限贷限购政策的放松。当前房地产“市场底”仍未显现，预计本轮政策放松力度还将进一步增强。

平安证券分析师郑茜文认为，从郑州松绑“认房又认贷”、南宁等多地降低首付比例、福州边际松绑限购，2022年政策力度已明显加大。随着国务院金融稳定发展委员会的定调，以及多部委的积极发声，后续政策端改善力度有望持续加大，同时考虑政策时滞及疫情影响，预计楼市修复仍需时间，二季度为重要观察窗口。同时由于各地基本面及库存差异，城市区域料呈现分化，部分三四线调整时间或相对更长。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，由于当前楼市表现仍较乏力，市场信心未见明显好转，地方楼市纾困迫切，加之近期疫情反弹局面较为严重，为楼市交易活动增加了不少阻力，合理且恰当地对政策进行调整有利于引导房地产市场向健康良性发展，因此后续不排除有更多房地产市场表现偏弱的城市跟进调整限制性政策。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，限售、限购、限贷等是调控的短期行为。当楼市热了，限制性措施就要启动或强化（比如限售从3年调到5年）；反之，限制性措施就要弱化或退出。当下，各地楼市下滑明显，已经影响到了全链条的正常循环，从卖地、开工、到销售，到竣工，都受到较大冲击，行业良性循环不畅。在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

时代中国董事长岑钊雄认为，由于资金压力仍存和销售去化承压，即便是融资渠道畅通的优质房企，其追求规模的意愿也在下降。当前调控政策正在逐步放开，房地产行业最糟糕的时刻也逐渐成为过去，“我们预测全年度将呈现先低后平稳的走势，一季度的疫情对销售产生了影响，但随着防疫措施和房地产新政的落地，从二季度特别三季度开始市场会走向平稳”。

保利投顾研究院发布研报认为，从政府工作报告看，宏观稳增长政策力度有望再加强，加大货币政策实施力度，可以预期今年信贷放力度均会比较大，年内降准降息仍可期。对于房地产，延续去年底以来的“温和呵护“态度，预计下阶段政策将加大力度，更多城市围绕“支持更好满足合理住房需求”、“因城施策促进良性循环”积极发力。

北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清认为，部分城市新政出台之后，需求得到释放，尤其是 信贷 政策的灵活放开，为需求提供了更多的增长空间。在这种情况下，大量闲置的楼盘得以消化，楼市供求关系会更加趋于平衡，楼市的这种积极面会进一步放大。

中房分析

调控宽松导向进一步明朗，郑州、哈尔滨、福州等城市政策松口具备一定示范效应

三月份以来，政策端自上而下地不断释放维稳信号。为应对当前经济下行压力加大、楼市行情低迷、房企违约事件蔓延和市场预期不足的现状，中央政策口风有松动，各地政府也接连推出了具体宽松政策：最顶层方面，国金委针对房地产领域重磅发声，明确要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，行业再获稳定发展支持。与此同时，银保监会、央行、财政部等部委也纷纷跟进表态，提振房地产行业信心，稳定市场预期，积极有效化解房地产行业风险，包括不扩大房地产税试点城市范围，加大并购贷款支持和重点支持优质企业兼并收购困难房企优质项目等。

城市层面，继郑州成为今年全国首个松绑“限购和限贷”的省会城市之后，有包括哈尔滨、青岛、福州、衢州、秦皇岛在内的五城对限购限售等政策进行了松绑或取消，“救市”意图明显，更对其他同样遭遇市场收缩的城市具有较强的示范效应。此外，三、四线城市政策放松的空间正在打开，主动进行调整的节奏快于预期，更多城市推出了下调首付比例、降低房贷利率、出台购房补贴、减免相关交易税费等鼓励性和奖励性住房政策。

至此，地产业触底回暖的信号已在监管部门、地方政府、二级市场等多方面形成“共振”与“共识”。

“因城施策”下开启双向调控模式，货币和地方宽松政策有望先行

在“房住不炒”的长期定位导向下，房地产调控基本路径要向基础民生行业回归，但不能否认的是，房地产经济依然在国民经济发展中占据重要地位，为了更好地平衡二者之间的关系，未来楼市调控政策将区别对待，坚持“兜底”和“盖帽”并存，提升双向调控导向。

就当前政策环境来看，政府工作报告中所明确的5.5%的经济增长目标则意味着房地产行业要付出更多努力助力稳增长。在行业面临严重危机情况下，政策红利的释放对提振行业信心至关重要。可以预期，后续地产调控会更加灵活精准，在现有政策框架基础上，宽松政策有望进一步扩围和深化。一方面，货币政策将继续发力稳经济和稳预期，可选政策包括降息、降准以及MLF等来适度提升信贷、社融及M2等总量增速。另一方面，地方需求端政策支持力度也将持续提升，最近城市层面限购限售等措施开始松动或废止，预计未来一段时间成为普遍现象。当市场供需相对平衡，且市场处于下行过程时，因城施策将是重要调控手段，在一定程度或直接打开原来限制类的政策设计，进而起到推动市场基本面复苏和修复投资者信心的作用。

弱二线和三四线城市库存高企，或通过出台新政刺激购房需求

本轮房地产下行具有很强的结构性特征，具体表现为各线城市楼市分化明显，核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺，目前要关注的风险集中在于三四线城市。据克而瑞数据显示，截至2月末百城库存消化周期持续增至19.5个月。其中，一线城市库存消化周期增至12.96个月，二线增至18.05个月，库存风险基本可控；三四线去化周期已达23.25个月，显著高于百城平均值。另外，在去化周期较长的10个城市中，有8个城市是三四线城市，包括防城港、连江、河源、梅州、福清、惠州、铜陵和北海，其去化周期均超过30个月。由于城市基本面较弱，房地产市场发展缺乏有力支撑，这些三四线城市销售受阻带来的去库存形势更加严峻，调控政策松绑需求更加强烈。此外，长春、惠州、呼和浩特、兰州、大连等二线城市同时出现在全国商品住宅库存量TOP20和去化周期TOP20，楼市库存去化压力同样较大。因此，以上弱二线和三四线压力城市或将陆续跟进出台更深层次的楼市宽松性调控措施，以期稳定市场预期。

“行业良性循环和健康发展”引领下，房企信用水平的修复和重塑亟需政策加持

房地产市场如同此刻的上海疫情情况，尚未走出危险时刻，留给救市的时间已经不多。在行业深度调整阶段，考虑到目前行业的信用环境以及部分房企的资金压力在疫情影响下不减反增的局面，管理层更需要从呵护市场，特别是从房企的角度出发，保证房地产交易平稳运行，去除梗阻，防止风险外溢，提振市场信心和稳定市场预期。

于大部分房企而言，当前仍需房地产融资政策纠偏的持续推进，正视问题和对症下药，推动房企信用正循环，同时进一步改善民企发债融资遇冷的环境，推动化解部分民企的流动性风险。从房企资金压力缓释的具体措施来看，建议可由以下几方面入手：第一，适度调整融资“三道红线”管理要求，一定程度上延长企业的达标期限，给予企业缓冲和过渡；第二，地方政府可以适度降低信誉优良的企业监管额度，加快其监管账户资金流转，从而不影响房企及开发项目的健康发展运营；第三，准许房企缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例；第四，加强管理预期和积极引导金融机构保持新增贷款适度增长。可以预期，倘若后续政策对房企融资支持的力度加大以及融资渠道的拓宽，房企流动性紧张局面将渐渐得到缓解，整体信用恢复后，从拿地、开工、销售、交付等一系列活动将得到良性循环。