高品质住宅，到底“高”在哪里？

近年来，多地出台的住宅设计导则都提到一个词：“高品质住宅”，那究竟什么是高品质住宅呢？其实这些文件总的分为三个部分，第一部分是关于住区的总体环境要求，第二部分是住宅单体的设计标准，最后是关于物业管理的。我们总结罗列了一些“高品质住宅”需要满足的条件。

一、人车分流

住区内部交通进行“人、车、非机动车”分流设计，合理规划地上、地下交通流线，避免人、车流线交叉冲突。

在住区规划时，要做到绝对的”人、车、非机动车“完全分流，其实是非常困难的。如果你只有4栋楼，那么一个靠外侧的环路可以实现车行与内部的人行完全分流的。（如下图）

但是并非我们所有的地块都是方的，万一是长方形的呢？势必会有机动车道进入到住区。所以一部分不强求完全的人车分流，更不会把非机动加进去做分流。

如果要实现彻底的”人、车、非机动车“三者分流，当然也是可以的。但是付出的代价会比较大，对土地的利用效率来说，是有折损的。这部分成本，最后会推高房价。

二、宠物活动路线

住区内应设置宠物活动路线，引导宠物和主人沿着既定路线在特定区域内活动；合理设置取水点、宠物便溺处等宠物服务设施。

随着宠物经济的崛起，小区里养什么动物的都有，所以对宠物和宠物主人进行约束是必要的。

但是光从设计端来提供场地是远远不够的，最后还是要有法律和物管，以及业主的自觉，三者结合才会有一个好的结果。

三、主入口处≥200㎡的缓冲空间

主要出入口宜预留进深不小于10m，面积不小于200㎡的缓冲空间，设计落客区、快递车位、搬家车位、智能快递存放等功能。

小区主入口留出大片的空地，不管是在平时，还是战时，都是有必要的。例如某楼盘的出入口，大概就是200多平，在这个空间里布置了”门卫、闸机、人行、车行、车辆等候以及景观“等一系列的功能。

四、小区配套公厕和食堂

住区应在主要出行流线及老人、儿童活动场所附近配建公共厕所，公共厕所应以附属式公共厕所为主，独立式公共厕所为辅。

鼓励设置住区食堂。按照食品安全相关规定，集中就餐区域面积不小于20㎡，配备必要的消防设施设备。住区食堂具备制餐和配餐功能的，厨房区域和食品库房面积之和不小于30㎡；具备配餐功能的，应满足半成品加工需要。

近年来贵阳也有很多楼盘推出社区食堂，极大便利了小区“一老一小”的生活。

五、入户大堂≥15㎡

住宅楼首层应设置面积不小于15㎡的单元入户大堂等公共空间，且与邮政信报箱、外卖柜、快递柜等便民设施结合设置。鼓励配置“无接触式配送”接收设施。

在新建小区中，入户大堂其实已经是标配了。

六、降低热岛效应，30%以上的遮荫面积

采取绿化等措施降低住区热岛强度。住区内处于建筑阴影区外的步道、庭院、广场等室外活动场地，采用乔木、花架等遮荫措施的面积比例应达到30%以上；路面太阳辐射反射系数不小于0.4或设有遮荫面积较大的行道树的路段长度应达到70％以上；屋顶绿化面积、太阳能板水平投影面积以及太阳辐射反射系数不小于0.4的屋面面积合计达到75％以上。

七、建筑限高

住宅建筑高度不应大于54m，以小高层和多层住宅为主。

八、日照标准提高1小时

户型面宽、进深与朝向设计合理。除应满足国家、地方规范日照要求外，日照标准应在满足《江西省城市规划管理技术导则（2014版）》的基础上提高1小时，保障户内日照采光充足，通风良好。

提高日照标准，这个对增加楼间距肯定有效，但是也可能对于容积率有一定影响。

九、卧室使用面积大于13㎡

户内空间方正，功能完善，户内面积与功能空间的数量、面积、高度配置合理，注重动静分区、干湿分离、洁污分区，至少有一间使用面积大于15㎡的卧室或至少有两间使用面积大于13㎡的卧室。户内应至少设置2个卫生间，鼓励增加户内储藏空间、多功能弹性空间。

十、户内无障碍卫生间

户内应进行无障碍和适老化专项设计。充分考虑户内无障碍通行要求，至少一个卫生间应达到无障碍设计要求，卫生间地面、厨房和兼具洗衣功能阳台地面应选择防滑安全程度为中高级以上的铺设材料。宜根据老年人不同程度行为能力，对其他室内墙体构造加设适老设施功能。

随着中国进入”老龄化“社会，在户内考虑无障碍和适老化设计是必要的。但是并非一个小区的客户都是老年人，而现在是装修交付的房子，如果中青年客户不需要，那不得拆了重新装修啊。

十一、室内净高≥3.1米

住宅净高不应小于3.10m。以往开发商为了节省造价，确实有将层高压低到2.9米甚至以下的情况，而现在要求净高3.1米。有数据显示：根据不同性质的工程综合测算建筑层高每增加10cm,相应造成建筑造价增加2%~3%左右。

十二、休闲阳台进深宜大于2.40m

鼓励户型产品设计创新。充分考虑地域气候特点和居住体验感，充分利用地上地下空中立体空间，探索底层（含地下室）庭院式、屋顶带露台花园、立体空中花园以及合院等户型产品。

分别配置生活阳台和休闲阳台。其中，生活阳台进深宜大于1.50m，并预留晾晒空间；休闲阳台进深宜大于2.40m，且不布置生活用水器具。各类阳台水平投影面积之和不得大于住宅建筑面积（含阳台水平投影面积）的20%。宜考虑户型私密性，在窗台、阳台处做外挑线条处理。

十三、新风系统或净化装置

户内主要功能房间应采用具有空气净化功能的新风系统或在空调系统内部设置净化装置、模块，提升室内空气质量。

有新风系统固然好，但是每年会有一笔维护费用，也不是每个家庭都能承受。而空气净化也并非每个家庭的刚需，是否可以作为选配项目呢？

十四、降低噪声

卧室允许噪声级昼间不大于40分贝，夜间不大于30分贝；起居室（厅）昼夜允许噪声级不大于40分贝：建筑物内部建筑设备传播至卧室的噪声限值不大于30分贝。卧室、起居室的分户楼板计权标准化撞击声压级不大于60分贝（撞击声隔声性能）。现大板跨户内灵活可变平面布局，并满足日本严格的建筑隔声标准，不得不将楼板设计成厚度200mm一350mm的现浇空心隔声楼板。

十五、结构墙体适应户型的可变性

充分考虑全生命周期可变性户型需求，提倡采用开放、灵活、可变的大空间结构设计方案。非承重隔墙宜采用便于二次改造的隔声效果好的轻质内墙隔板。

某书上，经常会有人问：这个墙能不能砸，那个墙能不能砸，其实就是结构墙体布置缺乏弹性。

十六、结构楼板厚度130mm

客厅、卧室、书房等居住空间的楼板厚度不应小于130mm，卫生间、厨房、阳台等其他功能房间楼板厚度不应小于100mm。

十七、装配式楼盖

建筑应优先采用装配式楼盖。装配式楼盖可采用桁架钢筋混凝土叠合板、预应力混凝土空心板、预应力混凝土叠合板、预制带肋混凝土叠合板等。

十八、结构与设备管线分离

建筑结构应与建筑设备管线分离，采用适应建筑功能和空间变化的设备设施布置方式或控制方式。

第三部分是关于住区的运维，维护的好，房子才能历久弥新。

十九、产品使用说明

建设单位在给客户交付住房时，提供住宅产品使用手册。住宅产品使用手册中应包含房屋开发单位、设计单位、施工单位和监理单位信息。

二十、物业管理3星级以上

住区引入三星级及以上要求的专业化物业服务，从服务制度、秩序维护、环境卫生等方面规范相关服务内容，并向居民进行公示，接受业主监督。物业公司更替时，相关资料和图纸应同时移交。

二十一、物联网

物业服务应运用互联网、大数据、人工智能等技术，建设智慧物业服务平台，及时处理业主物业服务诉求，大力发展线上线下社区服务业。

很多媒体说：高品质住宅并非“豪宅”，高品质住宅更注重“里子”而不是“面子”。注重业主居住的舒适程度、满意程度，而非一眼望去的风光和排场。高品质住宅要将成本投入到居民更容易有“获得感”的项目上，这样才能提升居民的幸福感。