严跃进:前8月楼市“大病初愈、但仍虚弱”特点仍在

易居研究院智库中心发布的 8 月《百城新房成交报告》显示，2022 年 1-8 月份，全国 100 个城市新建商品住宅成交面积为 18532 万平方米，同比增速为 -44%。这意味着，当前市场交易相比 2021 年同期水平缩水了近四成。若将相关数据进行分解，可以看出，2022 年上半年，全国百城同比增速为 -48%，而 7-8 月份该数值为 -33%。

换而言之，7-8 月份虽然数据表现不好，但依然在年初累计降幅收窄方面发挥了积极作用。只不过楼市“大病初愈、但仍虚弱”的特征还在，因此，下半年 9-12 月份，提振楼市交易行情的紧迫性依然很大。

2022 年 1-8 月份，100 个城市的新建商品住宅成交面积相比 2021 年同期水平，几乎都呈现了明显下降态势。一个例外城市是嘉峪关，其 2022 年市场数据表现优良，这与该城市安置房交易数据密集网签有关。此外，1-8 月份，西安、成都、上海楼市交易行情不错，这与当地购房需求、购房政策调整等有关。

8 月新房成交有压力

从 2022 年 8 月单月数据来看，全国 100 个城市新建商品住宅成交面积为 2389 万平方米，环比下降 8%，同比下降 32%。8 月整体呈现出“环比小降、同比降速收窄并不明显”的特征。

2022 年 7-8 月，房地产市场面临宏观经济压力、疫情冲击、高温气候等不确定性因素的干扰，因此相比 6 月良好态势，交易数据略差。但即便是这样，该交易数值也比 2022 年 4 月份低谷期要好很多。从这个角度来讲，楼市复苏基础依然是牢固的。

从同比情况来看，基于单月成交面积同比增速数据，也可看出市场压力和变化。

自 2021 年 6 月份以来，新房成交同比增速总体上处于持续下降、降速先扩大后收窄的态势。尤其是 2022 年 4 月出现了 61% 的较大降速。而 5-6 月份该指标又明显改善，其中 6 月份降速收窄至 29%。但到 7-8 月份，降速又有所扩大，分别为 33% 和 32%。这说明楼市复苏过程面临阻力和不确定性，仍需进一步刺激提振市场刚性和改善型住房需求。

我们将研究的 100 个样本城市分为一二线和三四线城市。8 月份，27 个一二线城市新建商品住宅成交面积为 1306 万平方米，环比增速为 -13%，同比增速为 -37%。73 个三四线城市新建商品住宅成交面积为 1083 万平方米，环比增速为 0%，同比增速为 -25%。

观察两类城市的行情走势，8 月份略有差异，其中一二线城市降温压力要更大。至少从环比表现看，三四线城市是持平的，而一二线城市则有明显下降。这侧面说明，三四线城市此前市场复苏较为缓慢，当前政策持续释放，交易行情也不会出现过快的环比下降。

预计全年楼市仍有 W 型行情

2022 年 9-12 月份，依然是房地产政策继续宽松、各地落实一城一策的重要节点。同时，供需两端也会积极做策略调整，包括购房预期和房企推盘策略的调整等。总体上，目前已进入到房屋销售提振的关键时期。

从政策层面看，近期国家对“支持刚性和改善性住房需求”的提法明显增多，充分说明政策对住房消费需求提振的高度关注。房地产供需两端更要密切注意此类政策风向。

从市场环境来看，房屋营销和交易环境有进一步改善可能。近期，一些城市积极抓住既有的宽松政策、加大房屋促销力度，也引导了购房者积极入市。包括环京环沪等一些城市，近期都出现一些积极的购房现象。

因此，房企若在后续市场中“紧咬”提振销售业绩目标不放，楼市提振可能性依然存在，即在 2022 年前 8 月，“下行 - 提振 - 下行”的轨迹上，继续存在拉升可能，进而呈现 W 型走势。总体而言，当前楼市提振确实有阻力和不确定性，但楼市步入健康发展的动力依然存在。