百强房企破产留下数个超级烂尾楼，但有一楼盘竟靠业主成功“复活”

9月26日，“光耀集团有限公司管理人”微信公号发布出一则公告，正式宣告光耀集团破产。公告显示，惠州中院于2017年12月11日受理了光耀集团的破产案，于今年9月8日裁定终止光耀集团重整程序并宣告光耀集团破产。

公开资料显示，光耀集团自2002年在惠州成立后，5年后成为惠州城区销售冠军。2010年起发力外拓，迅猛布局珠三角、长三角、环渤海区域，随后总部迁入深圳，先后被评为广东房地产公司品牌价值TOP10以及中国房地产百强企业。

《每日经济新闻》记者注意到，光耀地产官网的最新动态尚停留在2011年11月19日一则跟集团相关的报道，此后再无其他动态更新。记者拨打了光耀集团在工商局登记的电话号码，听到的是“号码不存在，请查证后再拨”语音提示。

昔日百强今日破产

2010年开始，光耀集团开始逆势扩张，先是进入长三角和天津，后又进入山东临沂和威海，2013年在北京、上海、深圳三个一线城市开疆扩土。

作为创始人，郭耀名把“全球候鸟度假地”为特色的养老旅游地产模式在业内做得远近闻名，仅用了不到10年的时间，就把光耀集团带进了全国百强房企之列。2010年，光耀集团销售额已达40亿元。

然而4年后的2014年，光耀集团开发的马克住区、光耀翡俪港、荷兰小城等多个项目出现停工、停售或延期交楼情况，导致业主不断维权；与此同时，光耀集团多笔债务无法偿还。

彼时，郭耀名在接受《南方都市报》专访时表示，最大的失误还是对时机判断和操作层面，两次尝试通过重组上市均失败，让光耀集团损耗巨大。“资金缺口有3亿-5亿元，只要能找到这笔钱，光耀就能缓过来”。

2011年，光耀集团收购新都酒店欲借壳上市，3年投了10亿元完成收购后，政策却不支持重组。之后，光耀集团又花了2亿元在湖南买了两个矿井，欲通过矿业重组上市，亦以失败告终。

此外，从2011年开始光耀集团就借了大量的民间借贷，占其整个融资规模的三分之一。15亿元左右的民间借贷，利息就高达十几亿元。

2018年1月4日，惠州市中级人民法院对外发布一则公告称，已于2017年12月11日正式受理光耀集团申请破产重组案。截至2016年6月30日，光耀集团清查资产总额为64.03亿，负债清查总额达79.7亿元，为关联公司提供担保产生的负债约26亿元，债务总额合计近106亿元，处于资不抵债状态。

惠州中院公告截图

频繁收购以及高额民间借贷，成为压垮光耀集团的最后一根稻草。

根据光耀的官网显示，辉煌时期的光耀共有29个项目，分布在深圳、惠州、东莞、汕尾，上海、杭州，北京、天津，威海、香港等12地。

产品类别包括城郊别墅资源社区、城市高端综合社区、城市精品艺术社区、高端度假别墅，也是国内较早涉水海外地产的房企之一。

光耀曾经的全国布局

购房者怎么办？

据时代财经2018年5月报道，当时共有1172家债权人向其申报债权，申报总额达人民币212.78亿元，其中购房者人数为883家，占比高达75%。但截至当年4月，在光耀集团开立的九个银行帐户中，总余额仅9863.08元。另外，39.95亿元的账面资产中，近13亿为长期股权投资的账面价值，近16.3亿为与关联公司的应收款。

天眼查数据显示，目前光耀集团涉及924条法律诉讼，其中有397次涉及商品房预售合同纠纷，132次涉及商品房销售合同纠纷，110次金融借款合同纠纷。而光耀集团作为被告/被上诉人身份，涉及金额总数仍然高达4亿多元。

光耀集团2008年“先生的湖”项目推广

房地产企业一旦破产重整，处于弱势地位的个人购房者还能拿到房子吗？以下分几种情况进行说明：

1、购房人已经付清全部价款

购房人已经支付全部房款的情况下，无论房屋是否建成或是否办理产权转移登记，根据2002年最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》中第71条规定，属于尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。

2、虽未付清房款，已经交付使用房屋

虽然购房人未付清全部价款，但是房屋已经用于居住，且名下并无其他可居住房屋。根据现有法律保障消费性购房人的基本生存权的精神，破产管理人不能解除合同而只能选择继续履行合同，购房人可以要求管理人办理转移房屋所有权手续，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。

3、购房人尚未付清全部价款，且无使用

购房人尚未支付全部购房款的，且无使用。根据现有法律和司法解释，购房人签订商品房买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，购房人是没有特殊保护的。在这种情况下，购房人是否能获得房屋所有权，取决于破产管理人是否履行合同。如果管理人根据《破产法》第18条决定解除合同，虽然购房人可以要求损害赔偿，但是只能以普通债权人的身份参与破产分配。

4、购房人买了未建成的房屋

广东华商律师事务所周争锋告诉《每日经济新闻》记者，此类情况购房者与光耀集团原来的合同将由管理人决定是不是继续履行合同，如果不履行了，则转化为合同债权，只能申报债权，不能得到房产。

此外，根据《破产法》，管理人应在自破产申请受理之日起两个月内通知对方当事人，如果继续履行合同，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

虽然在这四类情况下对购房人很不利，但是购房人并非没有保护自己的方法。

根据《物权法》第20条，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可知，预告登记权利人的处分权虽然是消极的，但是可以排除破产管理人对房屋进行任意处分或清算分配的权利，管理人就已做预告登记的房屋可获利益的途径只剩下继续履行《房屋买卖合同》了。

光耀集团在9月26日发布的公告中也表示，下一步管理人将在法院的指导以及全体债权人和购房者的配合下，依法推进破产清算工作。

数个超级大盘烂尾，但也有楼盘成功“复活”

《每日经济新闻》记者注意到，光耀集团在惠州拥有数个超过百万平方米的大盘，包括光耀城（先生的湖）、荷兰小城、将军湖、马克住区、DADA的草地、翡俪港等。

据公开资料显示，翡俪港目前已成惠州知名烂尾楼，项目总建面约有30万平，2018年在政府的努力下交付2栋楼，并有十余户业主入住，其余楼栋全部烂尾，小区变“森林”。

翡俪港烂尾楼

光耀城众望花园在2014年资金断裂变成烂尾楼，购房者自发组织维权，后来在惠阳区政府问题楼盘处置小组和住建局的努力下，业主自筹资金，历经6年时间烂尾楼成功“复活”，项目于2020年8月验收竣工完成和权级分户，2021年惠州电视台第一直播室中报道称：业主开始办理产权证并陆续入住。

光耀城众望花园竣工验收

烂尾楼能顺利交付并成功入住的案例少之又少，大部分的楼盘业主诉求无门，只能认栽，而楼盘也成了城市的一道“伤疤”。

值得一提的是，光耀集团曾于2008年推出“先生的湖”项目时，其中有一句“先生的湖，湖边的墅”推广语，其广告文案设计时髦，当时在业内被广为传颂。而随着光耀地产宣告破产，有网友感叹：“湖还在，先生没了” 。