多家民营示范房企被穆迪下调评级，市场已理性看待

9月15日，穆迪宣布将旭辉控股集团（0884.HK）企业家族评级（CFR）从“Ba3”调整至“B1”。此前，穆迪已下调两家民营示范房企的评级：7月26日将新城控股评级下调至“Ba3”，6月22日将碧桂园评级下调至“Ba1”，展望均为负面。

实际上，自去年以来，穆迪已集中调整了多家房企的评级。据今年6月穆迪发布的报告称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级，创下新记录。这其中，不仅包含上述优质示范民企，也包含金地、远洋等混改制企业，引发了业内对于国际评级机构的普遍质疑。

从穆迪下调房企评级的报告来看，对其未来销量下滑，长期融资渠道受损的担心是所有房企的共性原因。然而，这样无差别的下调，那些基本面向好、且在积极保住信用评级的房企更像是被大势所牵连。

值得注意的是，目前惠誉、标普另外两大国际评级机构维持碧桂园、新城、旭辉三家民营示范房企的“双B”的信用评级。对于旭辉被穆迪下调评级，有熟悉国际评级的专业人士分析：按照穆迪标准的财务和信用指标打分卡，从定量的维度看，旭辉中期评级指标仍处在双B级水平，但因其分析师对行业未来非常悲观，故从主观判断的定性的角度，对旭辉评级进行下调。

事实上，9月7日，穆迪再次发布中国房地产业报告，表示未来6-12个月地产销售将继续下滑，对经济增长的担忧和项目停工风险打击了购房者的信心，房地产销售额预计未来12个月不会强劲复苏，土地交易低迷对三四线城市和地区政府的影响也将更大，持续看空地产行业。

9月14日，有媒体报道，苏州放松限购、广州放松限价的房地产调整政策相继出台。这是8月24日国务院常务会议允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求之后，地方层面政策调整的最新案例。随着相关政策的陆续落地，未来中国房地产市场整体企稳趋势是明确的。显然，穆迪在对市场预测上存在明显偏差。

对于国际评级机构的作用如何，亿翰智库认为他们已背离风险预警这一初衷，而是引发了并加剧风险的后果。在这种情况下，对于投资者和购房者而言，应该更加理性看待行业的共性问题，不能盲目迷信国际信用评级市场对中国房企的判断。

事实上，中国已开始试行债务融资工具注册或发行环节不强制评级的制度。日前，中国人民银行营业管理部印发《全面推动北京征信体系高质量发展促进形成新发展格局行动方案》（银管发[2022]7号），提及鼓励辖内地方政府平台、金融机构以及发债企业在境外融资时使用本土评级机构的评级服务；在中资美元债备案环节，鼓励发行人至少选聘一家本土评级机构。

安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉认为，优质民营房企虽然被一些评级机构或券商降了级，但这并不会影响他们在中国境内市场的融资。相反，银行的资金还可能向这类房企集中。

9月13日，新城控股公布了2022年度第二期中期票据发行结果，6家有效申购人合计申购金额13.6亿元，最终确定发行金额为10亿元，票面利率3.28%，有效期3年。同日，碧桂园公布了发行2022年第一期中票的计划，发行上限15亿元，申购利率3%-4.3%；与此同时，旭辉也计划发行一笔3年期中票，申购区间利率在3%-4.5%，发行金额不超过15亿元。

无论是已经完成发行的新城控股，还是正在发行的碧桂园和旭辉，本轮中票发行均获得中债信用增进投资股份有限公司的全额担保。分析人士认为，中债增为上述民营房企提供担保增信支持，既提振了市场参与者对民营房企的信心，也体现了监管机构对优质民营房企基本面以及持续经营能力的认可。

值得欣慰的是，市场对于穆迪的评级下调已十分理性。今日收盘，碧桂园、新城、旭辉分别收涨8.71%、7.73%、7.03%。