信托制如何重建居民物业关系？

随着住宅小区的发展，规模庞大的住宅小区公共事务开始涌现，各种纠纷和冲突夹杂其中，形成物权冲突乃至上升为社会冲突。一个规模庞大的新阶层——“住房阶级”随着城市商品房住宅小区的迅速扩展，并形成所谓“房权政治”。

渐渐地，房产质量、物业服务、公共空间等方面纠纷引发的业主维权运动愈演愈烈。业主在居住空间的日常生活中直观地感受到城市化带来的阵痛，他们因利益受损而发起的维权行动，向城市基层社区治理转型发出了预警信号。在这种情况下，住宅小区该如何管理，物业冲突如何治理，政府在其中应该起到什么作用，成为迫在眉睫需要回应和解决的问题。

事实上，在成都等地，居民的纠纷和冲突越来越集中地发生在小区范围内，这些物权冲突主要包括物业服务质量、公共部位使用和经营、业委会选举、物业收费、维修资金使用、物业服务企业选聘，等等。

面对这些问题，社区层面的治理日益捉襟见肘。

其一，城市社区体量普遍偏大，万人社区比比皆是，数万人社区也屡见不鲜，最大的社（小）区人口超过50万人。成都万人社区已达500多个，而社区两委及其他工作人员往往只有十几、二十人，在治理任务过载而治理资源稀缺的情况下，社区管理往往超负荷运行。

其二，社区内部异质化加剧。老旧小区、商品房小区、保障房小区、单位小区、安置小区等各种小区人口异质性强、利益多元、问题多样，将治理重心止于社区无法很好应对差异较大的小区治理情境。

为了回应上述各种小区治理问题，全国都在推动物业管理全覆盖工作。小区物业服务承担了小区围墙之内社会管理和居民生活服务等准公共产品职能，是事关群众安居乐业，打通服务“最后一百米”的关键节点。但在此过程中，物业管理纠纷也不断增多。

居民与物业企业围绕服务与收费这一核心问题争论不断，同时还涉及业委会、共同收益分配和公共道德等各种话题。这不但影响了小区内部和谐建设，也导致社区治理难度进一步增大。2017年6月，中共中央、国务院在《关于加强和完善城乡社区治理的意见中》中指出，小区物业管理是社区治理的短板。小区物业管理不仅是住建、房管部门的行政管理范围，也要纳入党委、基层政府、业主共同的治理范围。

究其根本，小区物业矛盾纠纷频发的原因在于强物业—弱业主关系与现行管理制度不完全匹配。在强物业—弱业主关系中，小区业主数量大、身份杂、协调难、专业性不足，难以完成小区管理工作；物业企业有着专业管理优势和组织协调力度，更适合成为小区管理的“管家”；而业主委员会的组织结构松散、成员专业素质不强，难以发挥相应的监督管理功能。

在这种企业主导的物业服务模式下，传统包干制、酬金制遵循节约利己、多花利己的利益最大化原则，难以满足业主需求。因此，减少物业矛盾纠纷，通过物业服务模式的制度化创新探索破解小区治理难题势在必行。

据此，成都武侯区首先将信托理念引入物业服务领域，成为重建小区物业和业主关系的一条路径。根据《中华人民共和国信托法》第二条：“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”在小区物业管理中，与包干制和酬金制相区别，信托制是指业主基于信任通过共同决定将小区集体共有财产托付给物业企业，企业回报忠诚专业服务给业主，并将此信任义务关系制度化。也即，信托是基于信任与忠诚互相效力的财产管理。简单而言，就是将小区物业费、小区公共收益等设立为小区共有基金，以信托方式授权给物业企业用于小区管理服务，通过透明机制实现业主权益和公共利益最大化。

成都党建引领信托制物业服务模式

信托理念下的业主和物业关系，不再是基于市场的简单买卖关系，而是基于长期互信互惠的信义关系，这种信义关系以一系列防范委托代理问题的治理机制为制度保证。在“信任—忠诚”的双向效力下，小区物业管理基于多方共赢的美好未来预期，而非基于某一方的利益得失，建立制度化、稳定化、长效化的信托制物业服务模式。

与包干制、酬金制相比，信托制具有三大变化：一是关系之变，由“弱势业主、强势物业”变为以信义为基础的“小区主人、忠诚管家”；二是权属之变，物业费等资金所有权由物业公司所有转变为全体业主共有；三是监督之变，由业主委员会“专权”和业主“形式上有权而实质上无权”转变为业主和多方主体监察人“人人有权”。在此基础上，信托制成为小区物业服务模式的新方法，并有可能大幅化解业主、物管、社区与政府之间利益冲突，营造小区和谐共治的新局面。