广州收购保障房，刚需该哭还是笑？

在去库存的路上，政府又出了大招。

11月18日，广州安居集团发布公告，明确将在全市范围内，收购满足90㎡以下的存量商品房，用作保障房。

公告一宣布，有人欢喜有人愁。

最开心的应该是库存很有压力的开发商，卖不掉的房子有人兜底了。

也有一些预算不够的买家，盯上了保障房这个路子，现在全市收购，是不是自己也能低成本上车了？

从这个层面看，政府一出手，解决了买卖双方的问题，皆大欢喜。 

愁的是谁呢？

1、买了90㎡以下的买家。

大家都知道，保障房的价格肯定会低于市场价，相关文件的指示是“配售型保障性住房单套住房的销售价格在销售基准价的基础上，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过20%。”

而收购标准是90㎡以下的户型，毕竟太大就不符合保障房的特性了。

那以后这个标准线以下的房子，免不了竞争一番，包括了商品房和保障房，相反，户型越大的房子，保值性会越强。

2、自己小区有保障房的业主。

这比房价下跌，还让人觉得抓狂和不爽。

本来我用2万买得的房子，你用1.6万就买到手，就让我觉得自己是冤大头了，以后还要大家一起享受同样的学校、园林、小区。

开发商赚了我的钱，还出卖了我，面子里面，什么都不给。

3、最崩溃的是，郊区的业主。

准确的说，是买了90㎡以下、自己小区有保障房的郊区业主。

有种，“Buff叠满”的既视感。

郊区房子，花都增城从化这些区域，本来就跌到内裤都不剩了，好了，现在变身保障房，基本只剩下居住价值，直接被判了s刑。 

市区的90㎡以下的房子，好歹还有地段价值这个核心点在支撑，不容易沦为保障房，万一沦为了，好歹住在市中区，价值不会被稀释得太快。

所以，有不少郊区业主都觉得天塌了。

结合文章开头，我提到有一部分人在翘首以盼保障房的到来，寄希望于低成本上车，下面我们说说，要不要买保障房。

换个角度就是说，到底有没有人会去买保障房，如果有，蜂拥而至，那么上面的“愁”才成立，不然，就是有点杞人忧天了。 

保障房是什么啊？

以前的廉租房、共有产权房都属于保障房，这一次说的是配套型保障房。

就是把房子建好了，然后以低于市场的价格卖给你，你还能拥有房产证。但实际上，却不是完整产权，因为房子有一大堆的限制条件，还要受各种监督。

有点表面你是老大，但是你没实权的感觉：

1、不得变更为商品房上市交易，只能内部流动，且卖出的价不能超过购买原价；

2、如果退出则让政府回购，回购价格按照原购买的房价，每年扣减1%，相当于折旧费。

3、还有你买了保障房，就不能买商品房了，因为条件是在广州的无产者才能买，如果你要买，就要把保障房腾出来。

这些条条框框就是说，如果房子涨了和你没有关系，因为你的卖价不能高过买价，并且只能内部转让，流通性也没有保障，万一你能成功出让，还要给每年1%的折旧费。

这1%的折旧费，就相当于是租金。

也有人认为，1%的租金也不贵，但实际上你出的不仅仅是租金，而是巨大的资金成本。

如果你觉得1%的租金不贵，为什么不直接租房啊，还要给首付，还房贷，砸几十万进去，难道是为了租个房子进去吗？

所以，保障房的竞争力不一定比租房强。

很多人刚开始面对保障房还是觉得很诱惑，毕竟价格低，但是到最后许多人还是觉得算了。

利害关系都在这里说明了，你最后买不买保障房，其实还是取决于两个因素：

第一，价格是不是笋破天了；

第二，你是不是非要非买不可。

假设老陈3年前以1000万元的价格，购买了一套广州非普通住宅（面积大于144平方米，非唯一）。现在，他准备以1500万的价格卖出去，小李准备买下来（二套）。

如果按照原来的纳税方式，老陈要缴纳增值税，税率5.3%左右。所以大约要缴纳500×5.3%=26.5万元的增值税。

老陈卖这套房子，因为是非唯一，还会产生个人所得税。广州的核定征收方式，个税税率是1%，所以产生15万元的个税。

小李是买广州二套房，契税是过户价的3%，一共是45万元。

这套房子三项税费是：26.5+15+45=86.5万元。

此次税收新政后，这套房子过户时的增值税部分全免了，契税部分少了15万元。一共少了大约41.5万元的税费。

对于买卖双方来讲，都减轻了负担，炒房客轻松不少，自然就会考虑要不要加入到游戏当中。

而房子买得越多、越大，省的钱就越多，这是游戏规则，所以，改善型、豪宅房子就是投资的主角，价值会越来越高。