越秀地产2022年销售额逆势增8.6% 业绩会上董事长林昭远详述背后“战术”

2022年，越秀地产成为行业为数不多完成业绩目标的房企。

3月15日，越秀地产发布2022年度业绩报告。2022年，越秀地产实现营业收入约为724.2亿元，同比上升26.2%。股东应占净利润约为39.5亿元，同比上升10.2%。核心净利润约为42.4亿元，同比上升2.1%。按核心净利润的派息比率为40%。

期内，越秀地产录得合同销售金额约为1250.3亿元，同比上升8.6%，超额完成2022年1235亿元的销售目标，合同销售额仍旧创历史新高。

进入2023年，越秀地产将新一年销售目标增幅设定为6%，即1320亿元。年内越秀地产的可售资源为2400亿元。

在3月15日召开的2022年年度业绩会上，越秀地产董事长及执行董事林昭远透露，在制定2023年的销售目标时，公司有点纠结，到底应该定多少合适，但目前来看市场稍有点回暖了，所以今年按照6个点的增长进行铺排，“总体上我认为十几万亿规模的市场，公司还是有信心可以完成今年的目标。”

经营“向管理要红利”

林昭远于业绩会上称，在行业充满挑战的2022年，越秀地产仍保持了销售金额8.6%的增长实属不易，是公司努力获取的成果。

据了解，2022年，越秀地产积极应对市场调整，制定实施“一项目一策”的精准销售策略，线上和线下营销有机结合，才使得其在房地产市场大幅调整环境下逆势实现了全年合同销售增长。

数据显示，2022年，越秀地产主要业绩贡献区域仍是华南与华东，其在大湾区实现合同销售金额为约596.8亿元，占比约为47.7%，在华东地区实现合同销售金额约为429.5亿元，占比约为34.4%，持续巩固了大湾区市场领先和广州市场第一的地位。

除销售规模创历史新高，去年越秀地产的经营效益也进一步提高，各项经营费率明显降低。

据悉，2022年，越秀地产扎实推进精益管理四大行动，重点推进数字营销、产品标准化、精益成本、高质量交付并取得重大成效；同时，管理机制及组织体系持续优化，大项目总管理机制全面落地，构建“以项目为中心，跨专业协同融合”的项目运营模式，提升一线经营单位的运营效率，激发经营创效能力。

业绩会上，林昭远举例指出，2022年越秀地产重点推动了数字营销工作，数字营销比例达到50%，降低了通过中介渠道销售的比例，该销售渠道仅占20%，“当销售规模增加后，营销费率就大幅下降。”

去年，越秀地产抓住国内利率下行的有利融资环境，优化调整境内外债务结构，持续降低融资成本。数据显示，2022年，越秀地产于境内成功发行公司债券合共98.4亿元，加权平均利率3.11%。

报告期内，越秀地产的平均借贷成本同比下降10个基点至4.16%，融资成本在行业中处于领先地位。

“对于我们存量的贷款，部分贷款利息原来可能在4个点左右，甚至更高，公司现状也在积极的与金融机构进行协商，对这部分利率进行适当的下调。”林昭远称。

在较低融资成本推动下，2022年越秀地产 “三道红线”指标保持全部“绿档”

，其中剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍。

发展奉行“长期主义”

对于公司未来发展，林昭远表示，越秀地产奉行长期主义，“我一直强调，不要只顾完成当年的指标，还要从投资角度为后面的发展打好基础。”

从长期主义角度，林昭远称，其对公司去年整体投资品质感到满意。“确实我认为去年销售合同的逆增长，与我们自身早前投资的精准不无关系。”

布局方面，2022年越秀地产持续巩固全国化战略布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区，新进入合肥，全国布局30座城市。

数据显示，2022年，越秀地产充分运用“6+1”多元化、特色化增储模式，分别于广州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、郑州、长沙、重庆及成都共12个城市新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米。

据悉，2022年越秀地产在其大本营广州拿下多个中心区域项目，这为其未来销售增长奠定了基础，具体包括广州天河和樾府、广州琶洲南TOD项目、广州新港东路地块等。

截至2022年12月31日，越秀地产总土地储备约为2845万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约49.8%。

对于未来公司布局，林昭远补充称，“我相信在接下来的机会里面，核心城市肯定是我们投资布局一个重点。这几年其实北上广深核心城市我们都在加大力度布局，未来北京我们也还会继续增持。”据悉，2023年，越秀地产预计投资额度与去年相当，约400亿元的投资铺排。

除精准投资外，越秀地产独特的TOD发展模式，也成为其未来长远发展的重要保证。

越秀地产2022年新获取土地中，约53%通过多元化模式获取，其中TOD、“城市运营”、国企合作和产业勾地增储模式分别占新增土储的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。

2022年，越秀地产向母公司越秀集团成功收购了琶洲南TOD项目，增加TOD土地储备约43万平方米；在杭州通过产交所摘牌方式股权收购了勾庄TOD项目，增加TOD土地储备约37万平方米。其中，杭州勾庄TOD项目为越秀地产走出广州和大湾区之外的首个TOD项目，也是同杭州地铁的首个合作项目，标志着越秀地产TOD项目全国化布局的新突破。

越秀地产TOD项目销售表现良好，全年共实现合同销售金额约220.9亿元，同比上升23.6%，其中，广州琶洲南TOD项目和杭州勾庄TOD项目均实现当年收购当年销售，实现合同销售额分别为101.4亿元和7.6亿元。