成交大涨！国庆楼市火了？

国庆假期，楼市呈现火热态势！满屏都在报道带看、成交增长50%，甚至翻倍！

据业内人士分析，催化国庆行情的，主要有4个因素：

 首先，9.26重要会议关于“止跌企稳”的明确表态，极大地提振了市场预期。这种预期，就是市场“底部”即将到来！

 其次，信贷政策很给力：首套、二套贷款首付比例统一至15%。尽管京沪深还有差别，但二套首付也只有20%或25%，购房门槛极大地降低了。首套房贷利率降至3%，二套也只有3.4%，与理财利率差距收缩，贷款的积极性提升。

 再次，取消普通住房和非普通住房差异，增值税免征期“5年改2年”，叠加利率下降，极大地降低了购房成本。

 最后，美元开启降息，股市火爆，被解读为新周期到来。

当然，不仅政策全方位扶持，国庆期间全国130余个城市、1000余家房企、2000个项目（楼盘）举办促销活动，可谓天时地利人和。同时，各路媒体开展立体化、全方位的宣传。外出途中，满屏都是楼市热闹的消息，估计大家都看到了，这也带旺了整体市场的情绪。

无论是来访、认购，普遍有50%甚至翻倍增长。很多项目/城市，国庆期间一天的商品房成交量，大约是9月份一周的成交量。

二是，无论是刚需盘，还是改善盘，中心区项目，还是近郊/远郊项目，新房还是二手房，都有交易的明显增长。当然，一些楼盘在9月份交易很冷清，国庆期间十几套交易就是翻倍了，显得很活跃。另外，由于政策鼓励改善型需求，加上各地积极造势，新房比二手房交易好一些。

哪些项目交易更好呢？首先，价格要足够低，售价不能高于周边项目，甚至要与周边的同品质二手房有“价格倒挂”。其次，区位要足够好，特别是距离地铁近，通勤、小孩入学等没有瑕疵。最后，综合品质要足够好，比如大品牌国央企开发商，高得房率，交付有保障。

国庆期间开发商的促销力度也很大，很多项目都有“送黄金、送车位、送新能源汽车”。另外，还有一些折上折的优惠。笔者参观的一个项目，居然有5-6个99折或98折。  

另外，国庆前的9月30号，中房协发出《百城千企商品房促销活动承诺倡议书》，倡议“销售价格合理，决不随意哄抬价格扰乱市场，也不过度降价搞恶性竞争，做市场止跌回稳的促进者，市场稳健的维护者”。因此，从落实“止跌企稳”的角度看，不能搞“价格战”了。

问题是，开发商面临的最大问题，就是购房者选择很多样、很多元。特别是在地铁四通八达、新房项目同质化竞争（比如，基本都是地铁盘、公摊都很低）的当下，地段价值被拉平了，通勤0.5-1小时的半径内，可在多个区域选择。而且，还可在新房和二手房之间进行选择。毕竟，二手房还有“即买即住”的优势，很多“次新”二手房还是新房的替代品。

因此，尽管每个售楼处人气都比较高，但购房者下定（或叫转换率）的比例不算高，往往是多方比较、多项目比较、新房和二手房比较，甚至一个项目来看三次。购房者理性，开发商不能大幅度降价，就出现“送黄金、送车位、送新能源汽车”等价值在30-50万的高额赠送。

 当然，高额赠送也好，折上折也好，大多是5.17以后8-9月份的促销策略。只是，国庆期间维系了这些优惠，甚至推出了引流的新优惠。因此，只要是大品牌的开发商项目，定价合理，没有明显的瑕疵，没有收回折扣，还能推出新的优惠，就能获得不错的业绩。