“提灯定损”戳中租房者痛点，房屋退租定损到底谁说了算？
最近，江西一房东拿灯检查退租的房屋，向租客定损索赔万元引发热议，“提灯定损”一词迅速登上各平台热搜，被网友戏称为2024有典故的新编词汇。
4月3日，江西省上饶市玉山县通报了对“提灯定损”事件的处理结果。
通报显示，涉事房东因先前拿砖块砸人的行为，被处以行政拘留并罚款，房东此前列出的“万元赔偿清单”，存在检查方式有悖常理、赔偿要求不合理等问题，其向租户索赔的“赔偿金”也已退还租户。
一个看起来不大的租房纠纷，为何能掀起舆论的巨浪？不少网友认为，“提灯定损”戳中了租房者的痛点，也在一定程度上说明现下房屋租赁市场定纷止争缺乏有效权威的依据和手段。
那么退租时如何定损？房东说的算吗？看看澎湃新闻、央视网记者采访的律师怎么说。
退租时，房屋损失如何判定？
北京中银律师事务所律师高婷婷：
房屋作为一种租赁物，在出租过程中是一定会有损耗的。出租人在出租房屋时，应预料到随着使用时间的变长，房屋的价值一定会变小，所以在制定租金时，也应考虑折旧价值。承租人支付的租金实质上已经包含了房屋自然损耗的对应价值，租客对自然损耗不需要承担责任。
但当造成人为过错性的损失时，租客应当进行赔偿。这种情况需要对比损坏所造成的结果和物品原状之间的差距，比如给对方比较贵重的家具造成了明显破坏，因为使用不当导致对方配置的家电、房屋主体结构或房屋表面有明显破损，原来墙上没有洞，但因人为原因产生了洞等，这些必然是一种损失。
损失的赔偿形式可以是恢复原状，或者按照房主自行修复所支出的费用进行金额补偿。但赔偿要考虑经济性，赔偿过程要体现公平性、合理性与过错的相当性。
什么情况下，租客可免除赔偿责任？
《中华人民共和国民法典》第710条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
北京市京都律师事务所律师李泽瑞：
出租屋墙体时间久了会变色，是正常损耗。如果承租人正常使用租赁物，租赁物出现正常损坏，应当由出租人承担维修费用。比如，屋内的灯泡坏了，花洒老化不能使用等等。所以，租房时只要不是人为造成的损坏，租客并非一定要承担责任。
《中华人民共和国民法典》第711条明确，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
具体到本事件中，房东与租客有租赁合同关系在先，如果租客确有使用不当的行为，那房东可以根据双方的合同约定，要求租客予以赔偿。也就是说，如果租客确有违约行为，而房东只是漫天要价，那么就不构成敲诈勒索，毕竟房东有权因租客的违约行为，提出索要赔偿的主张。如果房东要价太高，租户可以拒绝支付。双方协商解决不了，那就只能告上法庭解决。
《中华人民共和国民法典》第712条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
随着时间推移，房屋内桌椅可能会松动、墙纸可能脱落等，均属于正常的自然损耗。租房时常也会遇见房间灯泡不亮、洗衣机无法使用、电视信号不佳等情况，在未有约定的情况下，应当由房东负责维修。
若因租客原因导致房屋或设施损坏，例如以暴力、超限度等非正常方式使用租赁物，或对租赁物保管不善导致其受损、灭失，租客则应当承担赔偿责任。
判断房屋损耗的依据是什么？
北京中银律师事务所律师高婷婷：
租赁合同当中双方可以有自由约定，叫作意思自治，双方可以对房屋使用、保管、验收等方式作相关约定。如果没有约定，判断损耗要符合一般交易和正常人的判断习惯。比如，交房和验收房屋的标准是否统一，当初交付给租客房屋时，有无仔细核查房屋的每一处细节，如若没有，不能在退租时额外强行要求。
退租时遇到赔偿纠纷，租客应如何保护自身权益？
北京中银律师事务所律师高婷婷：
首先，需要核实房东主张的金额是否合理，可以要求房东出示完善的购买或支付凭证，核对发票、购买记录的真实性。
其次，如果确实需要修复，房东应提前告知租客价格，如果价格远超市场价格和维修的必要价格，租客不认可，可以提出自己进行修复和维护。
最后，如遇强制索赔且索赔金额明显与实际损失不符的情况，租客要保留好相关证据，采取法律手段，维护自身权益。
房屋租赁关键在于合同，这是双方法律关系的起始源头。租客在签合同之前，应该仔细阅读合同的条款，要特别关注租金、违约金、押金等内容，要确保自己的权益能够得到保障。你要了解到自己的权利，更需要注意到自己的义务，违反了哪些义务你可能承担不利的后果。如果合同是比较模糊的，甚至有的事项没有约定，双方可以再次协商重新补充。合同中没有约定的或者约定不明确的条款，这是需要关注的重点。同时要非常注意合同的有效性，很多的租赁纠纷就是不注意时效性引起的。
有律师表示，目前并不提倡通过诉讼来解决这种房屋租赁合同的纠纷。因为这类纠纷大多数金额比较小，走法院程序费时费力，所以一般建议找第三方的调解机构，可以有效解决金额比较小又耗时耗力的租赁纠纷。
